2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整，市場(chǎng)規(guī)模從18.2萬(wàn)億元的峰值降至13.3萬(wàn)億元。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下降42%，房地產(chǎn)全行業(yè)營(yíng)收凈利潤(rùn)下滑、甚至部分房企出現(xiàn)巨額虧損，僅有極少數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收和凈利潤(rùn)的正向增長(zhǎng)。

銷售額超千億元的房企數(shù)量較2021年減半，海外債務(wù)市場(chǎng)功能失效，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，民營(yíng)房企批量出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，交付問(wèn)題頻頻發(fā)生，堪稱房地產(chǎn)行業(yè)“史無(wú)前例”的一年。

2023年房地產(chǎn)被重申為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),房住不炒與保交樓、保民生、保穩(wěn)定成為房地產(chǎn)行業(yè)2023年的主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)從追求規(guī)模速度，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健發(fā)展。

新力控股、藍(lán)光發(fā)展、泰禾等房企在退市邊緣徘徊，佳兆業(yè)等部分企業(yè)在大浪淘沙的洗禮下或?qū)ⅰ捌鹚阑厣保f(wàn)科、碧桂園、中海等優(yōu)質(zhì)民企和國(guó)企降杠桿守住經(jīng)營(yíng)交付的穩(wěn)定局面，但機(jī)遇與挑戰(zhàn)仍在。展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)市場(chǎng)分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化的三大分化趨勢(shì)。

這也意味著未來(lái)資源將加速朝著央國(guó)企性質(zhì)的房企靠攏，央國(guó)企將有著更好的銷售、融資和拿地優(yōu)勢(shì)。

具體數(shù)據(jù)來(lái)看，根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2022年度144家樣本房企中，有76家處于虧損狀態(tài)，有41家至少在2021年處于盈利狀態(tài)，持續(xù)虧損的有35家。

144家房企中有105家凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，降幅超過(guò)10%的房企有55家，其中有12家降幅超過(guò)100%，是房地產(chǎn)行業(yè)近十年降幅最為嚴(yán)重的一年。

本文重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)了20家重點(diǎn)房企的2022年報(bào)，還整理了五家房企的年報(bào)和業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)情況，從中可得知頭部房企的經(jīng)營(yíng)情況以及各家企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷。

萬(wàn)科、龍湖、越秀地產(chǎn)2022年?duì)I收凈利雙增，萬(wàn)科A營(yíng)業(yè)收入5038億居冠，同比增長(zhǎng)11.27%，歸屬凈利潤(rùn)226.2億，同比增長(zhǎng)0.42%；

龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入2506億，同比增長(zhǎng)12.17%，歸屬凈利潤(rùn)243.6億，同比增長(zhǎng)213.00%；越秀地產(chǎn)營(yíng)收724億，同比增長(zhǎng)26.21%，歸屬凈利潤(rùn)39.53億，同比增長(zhǎng)10.15%。

招商蛇口、綠城集團(tuán)和中國(guó)金茂營(yíng)收增長(zhǎng)利潤(rùn)下滑，保利、華潤(rùn)、中海、新城控股等營(yíng)收凈利潤(rùn)有一定下滑。

虧損較多的有華僑城A、佳兆業(yè)集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)，分別虧損109.1億、130.65億、149.81億、157.37億、159.3億、276.69億。

萬(wàn)科2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5,038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元，同比上升0.4%；在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績(jī)表現(xiàn)的同時(shí)，萬(wàn)科也守住了安全經(jīng)營(yíng)的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重挑戰(zhàn)下，確保了超過(guò)34萬(wàn)套新房的平穩(wěn)交付。

面對(duì)外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)主 席郁亮在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，當(dāng)前市場(chǎng)仍然處在溫和恢復(fù)階段，既沒(méi)有“狂飆”，也沒(méi)有“倒春寒”。萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)，“開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不再也不應(yīng)是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)是又長(zhǎng)又遠(yuǎn)的路。郁亮表示，未來(lái)新房市場(chǎng)不可能回到2021年峰值，但只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性的變化，在一段時(shí)間之內(nèi)，每年12萬(wàn)億的需求還是有的，這是保底線。

截至2022年底，萬(wàn)科凈負(fù)債率僅43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1,372.1億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。萬(wàn)科負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，融資成本保持低位，期末長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。

碧桂園2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為人民幣4303.7億元，同比下滑17.7％；毛利約為人民幣328.8億元，較去年下降64.6%；歸屬于普通股股東的凈利潤(rùn)虧損60.52億元，同比去年同期凈利267.97億元，止盈轉(zhuǎn)虧，大幅下降約122.6%。

全年實(shí)現(xiàn)3574.7億元的權(quán)益銷售額，交付近70萬(wàn)套房屋，居行業(yè)首位。

盡管利潤(rùn)下滑，但碧桂園整體經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健，同比表現(xiàn)好于行業(yè)整體水平，守住了產(chǎn)品交付、債務(wù)償付、經(jīng)營(yíng)安全的底線，展現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)房企的韌性與實(shí)力。

碧桂園將凈利潤(rùn)下滑的原因歸結(jié)于三方面：

一、受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)不佳及疫情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；二、面對(duì)市場(chǎng)變化的不確定性，對(duì)存貨進(jìn)行了較大額的減值計(jì)提；三、受美元升值影響，公司在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母凈利潤(rùn)在公司上市以來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)。

碧桂園董事會(huì)主 席楊惠妍在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，碧桂園接下來(lái)三至五年的主要戰(zhàn)略是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，圍繞三張表做好管理，同時(shí)圍繞著市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和客戶做好戰(zhàn)略優(yōu)化。

據(jù)了解，碧桂園已在2023年重啟拿地，投資原則是優(yōu)中選優(yōu)、重質(zhì)輕量，逐步提升一二線城市投資額和土地儲(chǔ)備的占比。

今年，碧桂園整體投資方向?qū)?huì)圍繞人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、庫(kù)存情況等城市核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，重質(zhì)輕量，聚焦一二線核心城市及三四線核心區(qū)位。

保利發(fā)展2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2810.17億元，同比下降1.37%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)183.47億元，同比下降33.01%。在行業(yè)企業(yè)凈利潤(rùn)普遍下行的環(huán)境下，保利發(fā)展2022年出現(xiàn)了自2006年上市以來(lái)的首次營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)同時(shí)下降。但毛利率仍達(dá)到22.01%，居于行業(yè)前列。

保利發(fā)展認(rèn)為，利潤(rùn)下滑主要因?yàn)榍捌诘屠麧?rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

截至報(bào)告期末，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為21%，賬面貨幣資金1765億元。

“三道紅線”數(shù)據(jù)中，保利發(fā)展扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，凈負(fù)債率為63.6%，現(xiàn)金短債比為1.57。

保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平認(rèn)為，市場(chǎng)處于趨勢(shì)性回暖中，今年年初以來(lái)市場(chǎng)回暖，3月份熱度小幅回落。考慮購(gòu)房者對(duì)購(gòu)買力及收入預(yù)期的改善、對(duì)行業(yè)信心修復(fù)需要時(shí)間，市場(chǎng)的復(fù)蘇仍需觀望。

中長(zhǎng)期來(lái)看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒(méi)有改變。房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期，總體將表現(xiàn)出“趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”的新特征。

房企將從規(guī)模高速增長(zhǎng)向經(jīng)營(yíng)規(guī)模合理增長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量有效提升轉(zhuǎn)變。

2022年，龍湖全年?duì)I業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；歸屬凈利潤(rùn)243.6億，同比增長(zhǎng)213.00%。從業(yè)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額為2015.9億元，權(quán)益銷售金額1273億元，全年100%如期交付11萬(wàn)套以上品質(zhì)住宅；由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)236億元，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

2022年龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為58.1%，綜合借貸總額為2080.1億元，平均借貸成本為年利率4.1%，平均貸款年限6.67年，期末在手現(xiàn)金為726.2億元，現(xiàn)金短債比為3.52。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2022年末，龍湖1年以內(nèi)到期的短債占比約9.9%；外債占比為23%，其中有98%已做了匯率掉期對(duì)沖，幾乎沒(méi)有敞口風(fēng)險(xiǎn)。

2022年12月時(shí)，公司已經(jīng)全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，至此，龍湖集團(tuán)2023年已無(wú)境外債到期。

“龍湖穿越周期最大的利器是債務(wù)結(jié)構(gòu)，未來(lái)，龍湖會(huì)繼續(xù)保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)秀，保持融資的主動(dòng)性以及融資成本的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。”龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙趙軼透露，龍湖集團(tuán)2023年的債務(wù)將保持平穩(wěn)，負(fù)債將保持2080億元的量級(jí)不變，但是在結(jié)構(gòu)上會(huì)做進(jìn)一步的優(yōu)化。

在拿地方面，龍湖今年將優(yōu)中選優(yōu)，聚焦于20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市布局，聚焦于城市的核心區(qū)域。要堅(jiān)持拿地投資額和銷售回款的動(dòng)態(tài)匹配?！褒埡衲陮?yán)守投資紀(jì)律，確保地塊周轉(zhuǎn)率以及利潤(rùn)率，拿地毛利率會(huì)保持在20%以上，股東凈利率在12%以上。同時(shí)，不斷提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)能力，目前龍湖拿地開盤平均縮短到4.7個(gè)月，現(xiàn)金流回正控制在16個(gè)月?！?/p>

華潤(rùn)置地公布2022年業(yè)績(jī)，綜合營(yíng)業(yè)額為人民幣2070.6億元，同比增長(zhǎng)1.5%。核心股東應(yīng)占溢利270.0億元，公司擁有人應(yīng)占溢利約280.92億元。

歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)17年以來(lái)首次下降，毛利率也從2017年的40.25%下降到26.2%。

華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)主 席李欣表示，“未來(lái)發(fā)展核心導(dǎo)向有兩個(gè)指標(biāo)：實(shí)現(xiàn)有利潤(rùn)增長(zhǎng)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)。“開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率將保持在20%左右，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)毛利率保持在65%-70%，購(gòu)物中心毛利率保持在70-75%的水平，全年目標(biāo)希望在2022年基礎(chǔ)上保持增長(zhǎng)，希望繼續(xù)保持行業(yè)前五排名?！?/p>

截至2022年末，該公司擁有債務(wù)總額約2300億元，其中約27%、627.43億元將在未來(lái)一年內(nèi)到期，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約975億元，現(xiàn)金短債比1.5倍，總有息負(fù)債率40.2%，凈有息負(fù)債率38.8%，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

此外，融資成本3.75%低位，標(biāo)普惠譽(yù)穆迪信用評(píng)級(jí)行業(yè)領(lǐng)先。

今年華潤(rùn)置地已完成收購(gòu)華夏幸福4個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)。

在拿地方面，華潤(rùn)置地2022全年“逆勢(shì)擴(kuò)張”，以總地價(jià)1442.3億元增持71宗優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，其中一二線城市投資占比92%，累計(jì)新增土儲(chǔ)計(jì)容面積1095萬(wàn)平方米，在百?gòu)?qiáng)房企中排名第二，僅次于保利發(fā)展。

（文章來(lái)源：定制觀察，侵刪）