后疫情時(shí)代，經(jīng)濟(jì)變化和行業(yè)調(diào)控仍在進(jìn)行中。當(dāng)下，房地產(chǎn)高杠桿的發(fā)展模式弊端、高負(fù)債及各類(lèi)財(cái)務(wù)資金問(wèn)題成為佇立在企業(yè)面前的大山，并給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)諸多不利影響。如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展，是企業(yè)需要明確的首要問(wèn)題。住宅業(yè)務(wù)之外，多元化賽道的物業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)等也迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，如何實(shí)現(xiàn)自身突破值得思考。

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銷(xiāo)售回顧：觸底與回暖

環(huán)比增加50.4%，前100房企6月銷(xiāo)售復(fù)蘇

從整體銷(xiāo)售情況來(lái)看，1-6月前100房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較去年同期有較大幅度下滑，權(quán)益銷(xiāo)售金額突破1000億的房企共4家，比去年減少8家；突破600億的房企共9家，比去年減少14家，100億以下的企業(yè)有36家，比去年增加35家。

6月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)半年業(yè)績(jī)沖刺期，房企積極推出新盤(pán)，配合多樣化營(yíng)銷(xiāo)策略；同時(shí)，北京、上海等地疫情緩和，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，助推銷(xiāo)售回暖。

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房企到位資金承壓，下半年迎來(lái)償債高峰期

2022年上半年，受融資通道收縮和銷(xiāo)售行情下行影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金承壓。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比減少25.3%，降幅較1-5月的降幅收窄0.5pcts。

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債務(wù)方面，今年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)共有264支境內(nèi)信用債到期，存量金額為1961億元；此外還有90支美元債到期，存量金額為1589億元。

整體上看，2022下半年是房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰期，當(dāng)前融資通道收縮以及銷(xiāo)售回暖的不確定性給房企帶來(lái)較大的償債壓力。

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土地市場(chǎng)觀察：邊際緩和

前50房企單月擴(kuò)儲(chǔ)漲88.4%，濱江新增土儲(chǔ)近百萬(wàn)平米

從單月拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，6月前50房企拿地體量環(huán)比漲幅較大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面積為1083萬(wàn)平方米，環(huán)比上升88.4%，同比減少86.9%，較上月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。

六月末進(jìn)行的杭州第二批集中供地，濱江集團(tuán)拿地積極，斬獲12宗地塊，涉及拿地權(quán)益金額約215.6億元，單月新增土地規(guī)劃建面98萬(wàn)平方米。

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宅地成交量?jī)r(jià)環(huán)升，平均溢價(jià)漲1.7個(gè)百分點(diǎn)

成交方面，6月疫情緩和，助力一二線城市加快土拍進(jìn)度，土地成交體量環(huán)比上升，一二三線城市單月土地成交建面創(chuàng)年內(nèi)新高。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地674宗，成交土地規(guī)劃建筑面積5276萬(wàn)平方米，環(huán)比增加46.1%，同比減少56.2%；成交總價(jià)2996億元，環(huán)比增加49.9%，同比減少47.8%；成交樓面均價(jià)5678元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.2%。平均溢價(jià)率為4.13%，較上月上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)。

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地產(chǎn)金融：償債中流

境內(nèi)市場(chǎng)“缺口”難平，融資成本小幅回落

過(guò)去6個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)境內(nèi)債券融資共計(jì)發(fā)行268筆，較去年同期減少102筆；發(fā)行規(guī)模合計(jì)約2530億元，同比減少41.35%。

2022年下半年，房企境內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務(wù)到期量的57%。年初至今，整體融資環(huán)境處于快速“冷卻”的狀態(tài)，房企的融資需求和能力同時(shí)下降。

2022年上半年，房企發(fā)行信用債的平均利率為3.58%，較去年同期下降約0.6個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)融資成本下降的部分原因是原本可以發(fā)行低利率票據(jù)的央企、國(guó)企并未受到較大影響，但是部分民營(yíng)企業(yè)由于信用風(fēng)險(xiǎn)影響，甚至喪失了發(fā)行高利率票據(jù)的機(jī)會(huì)，融資前景依舊不容樂(lè)觀。

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美元債市場(chǎng)“腰斬”，下半年集中償債期將至

2022年是房企美元債務(wù)償還高峰期，規(guī)模比去年更高，加之經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，購(gòu)房者買(mǎi)房意愿減弱，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)。伴隨著6月份和7月份債務(wù)償還高峰，下半年預(yù)計(jì)展期或利息違約的現(xiàn)象將集中出現(xiàn)。

發(fā)行端，1-6月發(fā)行總額約167.8億美元，達(dá)到近5年來(lái)最低值，同比下降約78%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年6-7月份，有73只境外地產(chǎn)債券面臨到期與付息。隨著美元債到期高峰臨近，展期以時(shí)間換空間，成為部分房企的唯一“下策”。

房企尋求債務(wù)展期，本質(zhì)是以時(shí)間換空間。但是二次展期出現(xiàn)，說(shuō)明企業(yè)償付能力并未恢復(fù)，整體資金面還在走下坡路。此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在2022年下半年。

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注：海外債以歷史匯率計(jì)算

籌資“缺口”刺激信用工具產(chǎn)生，展期事件將在下半年延續(xù)

5月出臺(tái)了一項(xiàng)利好于民企公開(kāi)市場(chǎng)融資的政策，有關(guān)部門(mén)選定示范房企，增設(shè)信用保護(hù)工具，改善當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)融資受阻的局面。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的樣本企業(yè)2022年1-5月境內(nèi)融資額只達(dá)到1280億元，同比減少36%，并未出現(xiàn)明顯的“回暖”跡象。

現(xiàn)階段無(wú)違約民企的融資渠道是暢通的，但市場(chǎng)投資者信心缺失，認(rèn)購(gòu)意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致這類(lèi)房企無(wú)法順利融資。

“展期”之后的持續(xù)發(fā)展應(yīng)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)?，F(xiàn)階段，各個(gè)房企“銷(xiāo)售資金”的回款能力急劇下降，回籠資金主要依靠新債券與項(xiàng)目出售。但對(duì)于部分出險(xiǎn)企業(yè)而言，其資金來(lái)源將成為較大障礙。

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“保內(nèi)舍外”，或?qū)适ШＭ馐袌?chǎng)

當(dāng)前部分出險(xiǎn)房企存在境外債務(wù)大于境內(nèi)債務(wù)，這些企業(yè)也普遍采用“舍外保內(nèi)”等策略。

這是整個(gè)行業(yè)的“避險(xiǎn)傾向”，原因之一是境外債如果執(zhí)意起訴或者申請(qǐng)清盤(pán)，清償率是低于境內(nèi)水平的。另一重原因則是，房企營(yíng)業(yè)區(qū)域、土儲(chǔ)及核心資產(chǎn)（投資物業(yè)與商業(yè)樓宇）以及最“棘手”的被抵押、合作項(xiàng)目基本都集中在境內(nèi)。如若不能妥善解決，房企將會(huì)依次面臨賠償合作違約金、龐大的抵押規(guī)模以及資產(chǎn)被查封、凍結(jié)等后果。

在融資缺口環(huán)境下，“保內(nèi)不保外”或?qū)⒊蔀槌B(tài)，后果將致使整個(gè)行業(yè)失去海外市場(chǎng)的議價(jià)權(quán)。

地產(chǎn)基金：風(fēng)口與重組

樣本基金規(guī)模萎縮明顯，資金杠桿效應(yīng)不盡相同

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從私募基金管理人、管理基金數(shù)量及金額來(lái)看，截至2022年6月末，存續(xù)私募基金管理人24330家，較上月減少188家，環(huán)比下降0.77%；管理基金數(shù)量133797只，較上月增加1061只，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%；管理基金規(guī)模19.97萬(wàn)億元，較上月增加41.61億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.02%。

此外，樣本房地產(chǎn)基金中規(guī)模參差不齊，資金杠桿效應(yīng)各不相同。房地產(chǎn)基金合計(jì)總注冊(cè)資本為8079.76億元，總投資額為2347.05億元，總資金杠桿倍數(shù)為3.44，相當(dāng)于1元投入撬動(dòng)3.44元的總投入。

私募股權(quán)聚焦非住投資機(jī)會(huì)

在傳統(tǒng)住宅利潤(rùn)空間下滑情況下，大部分地產(chǎn)股權(quán)投資機(jī)構(gòu)將目光或轉(zhuǎn)向了利潤(rùn)空間更大的城更項(xiàng)目，或轉(zhuǎn)向與地產(chǎn)相關(guān)的高速增長(zhǎng)的新經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，如物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心；同時(shí)也關(guān)注受信用風(fēng)險(xiǎn)波及的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

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地產(chǎn)信托陸續(xù)暴雷，需樹(shù)立高度審慎風(fēng)控意識(shí)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月14日，2022年對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資的信托計(jì)劃擬發(fā)行規(guī)模為84.24億，同比下降82%（2021年同期為458.08億元）；2021年，房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá)917.11億元，占總違約規(guī)模61.34%，房地產(chǎn)企業(yè)成為違約的重災(zāi)區(qū)。

信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)規(guī)模占比較高，很難從房企的違約潮，及售樓景氣下滑中獨(dú)善其身。若沒(méi)有高度審慎的風(fēng)控意識(shí)，信托的違約潮可能將陸續(xù)。

大宗交易活躍，地產(chǎn)基金積極參與房企風(fēng)險(xiǎn)化解

商辦方面大宗交易上主要涉及上海展想中心大廈、北京蘇寧生活廣場(chǎng)、北京鉆石大廈以及北大方正資產(chǎn)包。

資產(chǎn)的類(lèi)型囊括了商辦、購(gòu)物中心、住宅等，特別是北大資產(chǎn)包，類(lèi)型較為多元。而3個(gè)賣(mài)家，就有2個(gè)債務(wù)出現(xiàn)了問(wèn)題。所以，對(duì)于買(mǎi)家來(lái)講，收購(gòu)這類(lèi)資產(chǎn)，能減少溢價(jià)甚至折價(jià)購(gòu)買(mǎi)。這也意味著，房地產(chǎn)基金也積極參與到化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的隊(duì)伍中來(lái)。

物流資產(chǎn)是各大房地產(chǎn)基金眼中的香餑餑，特別是位于長(zhǎng)三角的物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，因長(zhǎng)三角發(fā)展迅猛，GDP總量居全國(guó)前列，航運(yùn)網(wǎng)、鐵路網(wǎng)和公路網(wǎng)密集，高科技重工業(yè)發(fā)達(dá)且集群程度較高，加上消費(fèi)占比也較高，所以成為各大房地產(chǎn)基金的戰(zhàn)略要地。

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