自09至11年上半年祿口二手房?jī)r(jià)格、成交量倍增，到目前房?jī)r(jià)連續(xù)3月滯漲，成交量極速萎縮。祿口片區(qū)樓市趨于穩(wěn)定，受限購(gòu)等影響最小的邊緣地區(qū)，目前房主和購(gòu)房者的心態(tài)正發(fā)生著微妙的變化，這些變化將在一定程度上左右區(qū)域的樓市走向。先來(lái)看一組數(shù)據(jù)：

1、價(jià)格：祿口片區(qū)新房開盤均價(jià)在2300-3800之間，在經(jīng)歷08慘淡之后，二手房成交量極速放大，二手房成交均價(jià)從4500直至最高點(diǎn)7200，目前回落至6700-7000。單從買入及出手價(jià)格來(lái)看，單價(jià)漲幅超過(guò)了280%，最高時(shí)超過(guò)300%。

2、自2010年11月開始，實(shí)際成交均價(jià)在6500-6800之間，而到2011年10月實(shí)際成交均價(jià)仍維持在6500-7000之間。一年時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度不大。

3、祿口片區(qū)大小中介公司從最初的5家，到最高峰的18家，到目前的15家，數(shù)量翻了三倍。

4、祿口片區(qū)的成交量排除掉其他區(qū)域銷售的本區(qū)域房產(chǎn)，從原先的至少每家公司3-4套每月，降到目前平均到每公司的不足1套。

5、電話咨詢量及看房量自原來(lái)人均每日電話3-5個(gè)，看房2-3個(gè)，降到目前電話咨詢量每?jī)扇?個(gè)，看房量每周2個(gè)。

6、實(shí)際成交的房產(chǎn)中，面積上從原來(lái)的64-77占75%，80-100占15%，60以下，100以上共占10%。奧斯博恩例外。到目前64-77占85%，80-120占10%，60一下占5%。

7、祿口片區(qū)連續(xù)三年無(wú)新盤推出及動(dòng)工。奧斯博恩尾盤除外。

8、在主城區(qū)域新盤價(jià)格跳水的情況下，祿口片區(qū)出現(xiàn)了一批位置型置換群體，即出手該片區(qū)的房產(chǎn)達(dá)到在主城換同等面積房產(chǎn)目的的群體。

以上數(shù)據(jù)反應(yīng)出了如下事實(shí)：

1、祿口片區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)歷過(guò)暴漲以及區(qū)域利好的高量透支(地鐵)以后，房?jī)r(jià)開始停滯不前，在限購(gòu)以后出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)。區(qū)域客戶量在經(jīng)歷了短時(shí)急劇消化后，客戶資源呈現(xiàn)枯竭狀態(tài)。(主力戶型的購(gòu)買者90%多為外地戶口資金相當(dāng)有限的周邊上班族及小商業(yè)者，階段性的二次投資客被房?jī)r(jià)暴漲徹底趕跑)。

2、邊緣區(qū)域的房?jī)r(jià)存在頂點(diǎn)，這個(gè)頂點(diǎn)需要和相關(guān)區(qū)域的房?jī)r(jià)掛鉤，邊緣地區(qū)的房?jī)r(jià)最高值不可能在短時(shí)內(nèi)趕超相關(guān)區(qū)域中心，至少存在30%以上的價(jià)格差距。否則不符合現(xiàn)實(shí)也不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在房?jī)r(jià)到達(dá)某段時(shí)間的頂點(diǎn)時(shí)，勢(shì)必會(huì)停滯不前，跟隨大潮進(jìn)行微調(diào)。

3、龐大的需求及成交量促使區(qū)域經(jīng)紀(jì)行業(yè)的興起，但是區(qū)域的局限性以及客戶資源的不段枯竭將導(dǎo)致一批不具備競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)重新關(guān)門，接受行業(yè)洗牌。

4、邊緣地區(qū)樓盤無(wú)論是何種時(shí)期主要的客戶群體均來(lái)自于被主城區(qū)高房?jī)r(jià)淘汰的二級(jí)剛需群體(即現(xiàn)有資金緊張)以及尋找價(jià)格洼地的投資客。

5、瘋狂上漲的邊緣地區(qū)房?jī)r(jià)和相對(duì)來(lái)說(shuō)趨于緩和的主城房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，二者之間價(jià)差在不段縮小，讓越來(lái)越多的人具備了區(qū)域改善型換房的條件。

那么從目前的大環(huán)境來(lái)看，目前祿口片區(qū)的房主和購(gòu)房者的心態(tài)就可以基本摸清了：

房主：

1、連續(xù)一年的房?jī)r(jià)停滯，使得大部分的投資客失去了繼續(xù)持有的興趣，希望能在價(jià)格頂點(diǎn)時(shí)期出手該區(qū)域房產(chǎn)，以獲得資金尋找有更高投資預(yù)期率的投資項(xiàng)目，繼續(xù)持有的意義已經(jīng)不大，更何況目前主城區(qū)域太多的新盤集中上市，且降價(jià)幅度越來(lái)越大，更換投資地點(diǎn)的期望越來(lái)越高。這就使得在目前情況下，越來(lái)越多的房產(chǎn)持有者開始選擇出手，且以一個(gè)合理的價(jià)格出手，甚至于單價(jià)降幅超過(guò)200每平。

2、原先自住型房主，由于目前自身房產(chǎn)價(jià)值與主城房?jī)r(jià)差距越來(lái)越小，開始考慮換房，而自住型房主基本都已精裝入住，在計(jì)算價(jià)差之后發(fā)現(xiàn)目前換房的可行性很高。當(dāng)然了換房還會(huì)考慮到目前的居住環(huán)境，在入住以來(lái)了3年時(shí)間內(nèi)，祿口片區(qū)的相關(guān)配套還是比較落后的，無(wú)論是交通還是日常生活和主城區(qū)還是有比較大的差距。

3、目前成交均價(jià)的回落制造了一定恐慌心理，當(dāng)然最主要的原因在于購(gòu)房者數(shù)量的銳減，無(wú)論是咨詢還是看房量都大不如前，這種低迷的市場(chǎng)狀況和調(diào)控的大背景以及本身就已超過(guò)200%的收益率促使持有者開始主動(dòng)放棄房?jī)r(jià)再次猛漲的幻想，理性評(píng)估祿口片區(qū)房產(chǎn)的價(jià)值。

4、輕軌線路的規(guī)劃出乎了持有者的預(yù)料，距離生活區(qū)最近的站點(diǎn)直線距離都至少超過(guò)3公里，更何況這一利好早已被嚴(yán)重透支。

5、對(duì)于房主來(lái)說(shuō)還有一個(gè)利好就是30%左右的房產(chǎn)即將滿五年，將成為房子的又一賣點(diǎn)，這部分人值得一等。

綜合來(lái)看：房?jī)r(jià)滯漲，客戶銳減，利好被消化，使得越來(lái)越多的房主開始主動(dòng)拋售房產(chǎn)，議價(jià)空間開始變大，在有合適的新的投資的方向的前提下，非常樂(lè)意出手，同時(shí)心態(tài)上也越來(lái)越成熟和理性，不再抱不切實(shí)際的幻想。簡(jiǎn)單一句就是：房子賣，價(jià)格嘛，差不多就行了。

購(gòu)房者：

1、由于主要的購(gòu)房群體均來(lái)自于被主城高房?jī)r(jià)淘汰下來(lái)的二級(jí)剛需，而這部分人的數(shù)量還是有限的，前期消化掉的量太大，必然導(dǎo)致客戶資源的枯竭，或者說(shuō)客戶資源更新的速度趕不上消化的速度。更為重要的是，這類群體大部分都是之前有同事或者是朋友在此選擇過(guò)，而由于該區(qū)域之前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，使得目前的房?jī)r(jià)超過(guò)了他們的心理預(yù)期，至少和自己的同事或者朋友比起來(lái)，自己虧大了，心理上是不情愿的，所以買肯定想買，但是至少希望價(jià)格不能高過(guò)之前同事或朋友買的價(jià)格太多。再加之目前的大環(huán)境，這部分人更有理由選擇觀望，因?yàn)楸旧淼馁Y金就不充裕，買房并非為必須之事，價(jià)格才是最終關(guān)心的問(wèn)題，而非配套等其他。

2、祿口片區(qū)客戶影響其最終是否買房還有一個(gè)重要的因素就是家庭因素，由于資金的局限性使得很大一部分購(gòu)房者需要向家人或者親戚借貸，因此他們最終買與否必須要參考家人的意見(jiàn)，即使自己再想買，不計(jì)上漲或者下跌，但是巧婦難為無(wú)米之炊，資金不足，借貸者又給出不同意見(jiàn)建議，特別是目前集體看跌的時(shí)期，想要說(shuō)服家人是個(gè)不小的困難。

3、信貸政策趨緊使得很多購(gòu)房者擔(dān)心自身是否具備購(gòu)房及貸款資格，當(dāng)然還有就是利率的不段上調(diào)，使得其還貸壓力不段增大，購(gòu)房后的生活壓力也是他們所必須考慮的。根據(jù)本公司統(tǒng)計(jì)的購(gòu)房者收入情況來(lái)看，絕大部分人的收入在3000-5000之前，而該區(qū)域絕大部分的貸款額為30-40萬(wàn)，由此不難看出，以貸款20年來(lái)算，月供是個(gè)不小的壓力，如若沒(méi)有家庭的支持，很難自己承擔(dān)。奇怪的是即便購(gòu)房人年齡只有25-35歲卻大部分不愿意貸款30年，原因很簡(jiǎn)單，增加年限意味著多出利息，而本區(qū)域的購(gòu)房群體大都沒(méi)有提前還款的打算，或者說(shuō)自覺(jué)沒(méi)有提前還款的能力。

4、又要馬兒跑，又想馬兒不吃草的心態(tài)。很多一部分的購(gòu)房者看了房子面積在64-77之間的，其實(shí)只能接受64的價(jià)格，卻非常想要77的戶型，而二者之間的價(jià)差實(shí)際上不足5萬(wàn)，但是就是這5萬(wàn)成為了他們的痛，非常希望以64的價(jià)格購(gòu)買77的戶型，想當(dāng)然的要求房主降價(jià)?；蛘呤强粗辛?7戶型，卻想以毛坯房的價(jià)格購(gòu)買精裝修的房源。這種不理性的訴求，使得其購(gòu)房過(guò)程變的異常的艱難和糾結(jié)。

綜合來(lái)看：在目前樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)的前提下，購(gòu)房者由于數(shù)量上的減少，使得選擇的余地變大，但是同時(shí)由于資金的限制，使得其希望價(jià)格進(jìn)一步的下跌，但是即使房?jī)r(jià)下跌到原先其計(jì)劃的范圍內(nèi)，還是會(huì)猶豫，直至看中的房源被別人買走依舊毫不在乎。也不能說(shuō)他們不理性，最重要的還是自身購(gòu)房之前或者購(gòu)房之后受到的約束比其他區(qū)域的人群要大。想買，但需要一個(gè)合適的時(shí)機(jī)以及可以說(shuō)服所有人包括自己的理由。他們的博弈其實(shí)更深層次的還是自己和自己在博弈。

由上面所分析的我們不難看出，目前祿口片區(qū)的樓市處在了這樣的環(huán)境之中：區(qū)域房?jī)r(jià)的階段性見(jiàn)頂回調(diào)已經(jīng)開始，房主無(wú)論是出于何種目的都表現(xiàn)出了積極出手的欲望，思想上更為成熟和理性。購(gòu)房群體在經(jīng)歷了極度消耗以后開始枯竭，具有購(gòu)房打算的買方，基于房?jī)r(jià)下降的大環(huán)境，在試探中觀望，面對(duì)高性價(jià)比房源既想出手又顧慮于各種外部和自身?xiàng)l件。邊緣地區(qū)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)正經(jīng)歷著行業(yè)洗牌，以利益為先不注重公司積累的企業(yè)將陸續(xù)關(guān)門。祿口片區(qū)如此，不知其他邊緣區(qū)域如何?