一、2010年房價到底會不會跌?

鄒濤投資法給您授之以漁的買房實戰(zhàn)研究分析答案是：有跌有漲。今年還會受加息與物業(yè)稅問題對買賣雙方造成一種心理層面的短期恐慌影響。環(huán)境好配套資源豐富的稀有的房子依然會漲，被高炒過的、炒預(yù)期炒利好出盡的會跌，至于跌的幅度取決于接下來鄒濤為您分析的這個市場上的4大購買主體的接盤程度，比如在調(diào)查中，有的投機和投資者就明確表示“若跌10%買1套，跌20%買2套，跌30%買3套“之類的打算。鄒濤在這里想告訴你一個核心的調(diào)研事實是：中國的某套房子的價值是不是有泡沫是由需求的具體人群的多少來決定的，而不是由死板的經(jīng)濟學(xué)理論和成本來決定的。

在中國樓市這個政府一手操縱的“偽市場“，沒有哪個人能對樓市算命，唯一能算命的只有資源的終極控制者-政府，所以，不斷學(xué)習(xí)和研究“中國式政治經(jīng)濟學(xué)“、“中國式房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)“就顯得尤為重要。而中國房地產(chǎn)市場上的各類形形色色的“專家“，很多都是站著說話不腰疼的角色，有的是官方的政治傳聲筒，有的是房地產(chǎn)業(yè)鏈上的直接受益者，還有的只是為了迎合百姓心理的情緒化宣泄，而更多的，連自己都沒簽過哪怕是一次購房合同辦過一次買房賣房手續(xù)體驗過一線的真實民意現(xiàn)狀的“專家“。­在鄒濤看來，沒有參與和真實買賣過十次以上房子的人、沒有真正在第一線調(diào)研過這個市場的政府、賣方、買方這3大主體參與者的心理者嚴(yán)格來說是沒有任何資格對這個中國特色的房市發(fā)表言論的，無論他說得多么的頭頭是道也只是紙上談兵而毫無任何實用價值與意義。

對于這個排在第一位的很多市民問得鄒濤最多的問題，鄒濤想授之以魚不如授之以漁：告訴您如何不偏激地考慮問題，客觀的根據(jù)“鄒濤式投資法“得出自己的正確買房決策。在這里鄒濤想告訴全國各地所有買房的市民，要想真正了解2010年中國樓市是否會跌需要詳細研究以下4個方面的現(xiàn)狀：

1、＊＊＊的態(tài)度與政策：有保有壓，穩(wěn)定為主?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的問題是一管就死，一放就亂，事實上＊＊＊在房地產(chǎn)問題上其實一直是投鼠忌器的。除國11條房產(chǎn)新政外，最新的政府態(tài)度是在2010年3月5日下午住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在接受新華網(wǎng)記者采訪時的說的話：“今年房價一定要努力讓它保持穩(wěn)定，不行也得行“(包括把中國特色的統(tǒng)計數(shù)據(jù)做出來表明房價已經(jīng)“穩(wěn)“住了)。

2、賣方的態(tài)度與現(xiàn)狀：等待與應(yīng)變。

這里的賣方分兩個主體：

一是指手中有存盤或新盤的房地產(chǎn)商(主要指新房)。買房不要想當(dāng)然，要研究房地產(chǎn)商的心理。在鄒濤的調(diào)查中，參考房地產(chǎn)商以往慣用的營銷策略和手段，在沒有成交量且持續(xù)低迷6個月以上或更長時間后，開發(fā)商是不會隨意減價賣房的，因為那是犯了一個大忌，幾乎所有的房地產(chǎn)商都知道，一旦降價就是兵敗如山倒。所以，在過去幾年的調(diào)研中，鄒濤發(fā)現(xiàn)很多發(fā)展商寧愿自己的樓盤被法院拍賣，不到萬不得已也不愿意降價。在低迷時期，開發(fā)商一般會采取送裝修出售、通過饑餓式銷售(明明還有很多沒賣完卻說只有幾套了，明明要降價卻不斷提高銷售價格給買房者造成不但沒跌我還在漲的誤區(qū))、明升暗優(yōu)惠(比如某某時期內(nèi)交多少錢抵多少的優(yōu)惠誘惑購房者交定金)、自買自賣(找一些關(guān)聯(lián)單位的熟人成交等方式套取銀行的貸款回籠資金)、重復(fù)抵押貸款、封盤過冬(干脆不賣了)、拆東墻補西墻(一個月只要高價賣出1-2套就有流動資金了)等各種措施、方式及營銷手段來應(yīng)對。

二是指市場上大量的手中持有2套以上投資房產(chǎn)待價而沽的投資與投機方業(yè)主(主要指二手房)。買房不要想當(dāng)然，更要研究賣房者的心理。大量手中有多套房產(chǎn)的投資與投機客醒目的那批應(yīng)該已經(jīng)在2009年12月30日前行情好的時候以及利用房產(chǎn)優(yōu)惠政策結(jié)束前出貨完畢。還有一批沒出貨的或是2009年高位接盤的、判斷失誤的投機投資客又分兩種情況：一種是買入后長期看好的，根本不會短期拋出的，而且也擅于運用房產(chǎn)進行理財和資金運作(資金已通過銀行套出，具體如何操作會在今后的文章中分析);另一種是反應(yīng)比較遲鈍沒來得及出逃的，還在四處找錢撐著，預(yù)計支撐至少6-12個月左右，一般來說，銀行要在其連續(xù)3-6個月不還貸時才會收樓，啟動司法程序，把斷供樓由法院查封產(chǎn)權(quán)后進行拍賣抵債。這個時間、程序在12個月左右，大家可通過銀行內(nèi)部人員或留意媒體的法院拍賣公告情況就可知道詳情---有多少投機者頂不住了。

作為購房者，了解了市場上的兩個賣方的心理和現(xiàn)狀是買房必須要做的基本功。

3、買方的態(tài)度與現(xiàn)狀：觀望與持幣待購。

買房一定要知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝，如果只站在自己的角度去想當(dāng)然，怎么會不陷入誤區(qū)被耽誤呢？進入2010年3月，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房市基本上是價微漲而成交量大幅下降，說明買方中大部分人在觀望。鄒濤想提醒大家要清醒，這里的買方并不是指單純的自住購房者，在鄒濤的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場上的買方主要包括以下4個方面的購買主體：

一是在努力攢錢的首次普通自住購房者（鄒濤抽樣統(tǒng)計調(diào)查約占50%）：在無數(shù)70后的買房需求還沒被消化的現(xiàn)狀下，大批80后已進入而立之年，邁入30歲成家立業(yè)的門檻。最要命的是，每一個罵高房價罵得最兇的人，也恰恰是最需要房子也是買房最積極的人，這批人只要一有機會，就會從罵高房價者成為積極入市的買房者，而在鄒濤的調(diào)查中，幾乎百分之百的人在買了房子后，首先想到得是希望自己買的房子漲，幾乎沒有哪怕是一個人希望自己買的房子大跌的。

二、改善型的自住購房者（約占15%左右）：這部分人已經(jīng)完成了原始積累，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有一套小房子，結(jié)婚或家庭成員增加后需要買大點的、或者環(huán)境好點的改善居住條件的這個群體。

二是手中有閑錢的有經(jīng)濟頭腦、準(zhǔn)備投資買房保值的購房者（約占10%左右）：包括洗黑錢的、洗灰色收入的。這批人買房子一般是付全款，買了就放在那，沒有任何資金壓力。在深圳鄒濤就調(diào)查到有的房子買了10年都沒人住也不租也不賣就空在那。

三是專業(yè)的投資購房者（約占8%左右）：包括個人和一些有資金的單位、機構(gòu)、組織等。這個群體資金雄厚，一般都是付全款購買資產(chǎn)，注重長期回報，而且擅長資產(chǎn)經(jīng)營管理運作，都是專業(yè)經(jīng)營操作，有時也會高拋低吸。當(dāng)然，出現(xiàn)這類個人和機構(gòu)投資房產(chǎn)的最主要根源還是中國的投資渠道太少，錢沒地方投。

四是專業(yè)的投機購房者（約占17%左右）：短期轉(zhuǎn)手買空賣空的這批人（這批人主要是用銀行的錢在玩），這個群體只純粹做高拋低吸。這幾年中國房地產(chǎn)市場上甚至有一批辭職不上班專門炒房投機的人，僅在深圳市這個群體就達1萬人以上：其中有退休人員、政府職能工作人員利用工作之便、公司白領(lǐng)、家庭主婦、銀行職員、小私企業(yè)主、房產(chǎn)中介員工等）。

4、市場不可預(yù)知的綜合因素：比如發(fā)生第二次經(jīng)濟危機肯定會大跌。不過鄒濤從國家處理2008、2009年的經(jīng)濟危機情況分析可能性不大。（此信息轉(zhuǎn)載于論壇，不代表本網(wǎng)觀點。）