應(yīng)該說，櫥柜行業(yè)與房地產(chǎn)市場的共生關(guān)系人所共知。今年，國家出臺(tái)了一系列對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，今后中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢是一個(gè)什么樣的狀況？這是大家都非常關(guān)心的問題。下面，我們將請出的這位嘉賓，他對(duì)中國的房地產(chǎn)市場有著全面的了解和深入的研究，在今年對(duì)房價(jià)一片喊殺的聲音當(dāng)中，他旗幟鮮明的強(qiáng)調(diào)明后年房價(jià)有望保持穩(wěn)定。他在今年一次市場沙龍中的講話，被市場深刻解讀，在今年的7月2日，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大量放量增倉的現(xiàn)象，這位嘉賓的影響力由此可見一般！下面，有請住建部政策研究中心副主任秦虹女士，有請！

秦虹：大家下午好！房子建好以后住進(jìn)去不能是空的，家具設(shè)施、廚房設(shè)施是很重要的所需設(shè)施。那么，我就房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢發(fā)表一下自己的看法。剛才，幾位嘉賓的演講都非常精彩，大家都從不同地側(cè)面對(duì)企業(yè)的發(fā)展談了很多真知灼見。我想，房地產(chǎn)在今天國民經(jīng)濟(jì)中的影響和相關(guān)度是非常大的。我們在今后一段時(shí)期，看中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就必須關(guān)注整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大局，這個(gè)大局就是我們馬上要結(jié)束十一五，從明年開始將會(huì)進(jìn)入十二五發(fā)展大局。那么，十二五發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意味著什么呢？我想，我們要著重關(guān)注剛剛結(jié)束的十七屆五中全會(huì)對(duì)十二五規(guī)劃的建議所提出來的，今后整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些重要指向，從里面解讀出中國房地產(chǎn)未來面臨著什么樣的宏觀經(jīng)濟(jì)格局？先找到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，同時(shí)也為櫥柜行業(yè)今后的增長找到著力點(diǎn)。

從十二五規(guī)劃的建議中可以看出，這次中央在綜合考慮國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢大局下提出，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，是十二五發(fā)展的一條主線，是一個(gè)核心。大家看，美國剛剛啟動(dòng)的量化寬松的貨幣政策。實(shí)際上，2008年所產(chǎn)生的全球金融危機(jī)對(duì)發(fā)達(dá)國家的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。也就是說，這次金融危機(jī)對(duì)發(fā)達(dá)國家的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高于像中國這樣的發(fā)展中國家，它的負(fù)面影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。歐洲的債務(wù)危機(jī)正在蔓延，美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景仍然令人擔(dān)憂。下一步，中國經(jīng)濟(jì)如何保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展？現(xiàn)在，面臨這樣一個(gè)外需環(huán)境，中央提出要加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，怎么樣加快轉(zhuǎn)變呢？中央提出了五項(xiàng)要求，第一項(xiàng)要求就是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。還有其他思想，有科技進(jìn)步和創(chuàng)新，保障和改善民生，節(jié)約資源和環(huán)境保護(hù)，以及改革開放。在這五條中，最關(guān)鍵、最核心的就是第一項(xiàng)要求，“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整”。

那么，“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整”不是傳統(tǒng)上大家所認(rèn)為的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大家一定要注意。這次中央提出的“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整”，指的是內(nèi)需和外需發(fā)展戰(zhàn)略的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是指我們從2001年開始加入WTO之后，以外向型經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外向型經(jīng)濟(jì)模式要轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)需增長為支撐的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，而不是我們所理解的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

那么，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型這樣一個(gè)重要目標(biāo)，它的一個(gè)重要措施就是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略，特別是擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)需求的戰(zhàn)略。通過建立消費(fèi)的長效機(jī)制，中央提出來“逐步使我國國內(nèi)市場總體規(guī)模位居世界前列”，就是要擴(kuò)大國內(nèi)的消費(fèi)市場。通過擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)市場拉動(dòng)內(nèi)需，來實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。

在這樣一個(gè)大的格局下，怎么樣能夠真正擴(kuò)大內(nèi)需？擴(kuò)大國內(nèi)市場？我們看到，最有希望的前景就是城鎮(zhèn)化和服務(wù)業(yè)。也就是說，城鎮(zhèn)化和服務(wù)業(yè)在中國擴(kuò)大內(nèi)需上有巨大的內(nèi)生空間。大家知道，中國2010年底城鎮(zhèn)化水平是46.6%，這意味著中國目前的城鎮(zhèn)化水平還不及世界平均城鎮(zhèn)化水平，我們不僅低于發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化水平，而且還低于很多發(fā)展中國家的城鎮(zhèn)化水平。也就是說，以我們馬上要進(jìn)入人均GDP4000美元的時(shí)代，這與當(dāng)年的日本、當(dāng)年的美國在人均GDP4000美元的時(shí)候，他們的城鎮(zhèn)化率都比現(xiàn)在的中國高4個(gè)百分點(diǎn)，也就是說我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率是低的。

服務(wù)業(yè)也是如此，中國的服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中比重只占了42%，而發(fā)達(dá)國家的服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中比重占到了90%。所以，城鎮(zhèn)化和服務(wù)業(yè)是中國擴(kuò)大內(nèi)需的推動(dòng)力，是巨大的潛力所在。

中國的城鎮(zhèn)化為什么能擴(kuò)大內(nèi)需呢？大家知道，主要是城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民在消費(fèi)方面的水平差距非常大。2009年，農(nóng)村家庭人均收入僅僅是城鎮(zhèn)家庭的38%，農(nóng)村家庭的人均消費(fèi)僅僅是城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)的51%，如果扣除農(nóng)村的住房，農(nóng)村家庭人均消費(fèi)全部在城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)的50%，連一半都不到，農(nóng)村人均消費(fèi)水平非常低。那么，并不是說農(nóng)村人口進(jìn)入到城市里面以后，就一定有能力來消費(fèi)這些主要消費(fèi)品。我們要看到，在十二五規(guī)劃建議中，為了促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民在城鎮(zhèn)定居落戶，也采取了一系列關(guān)于落實(shí)新進(jìn)城農(nóng)民的就業(yè)，普遍的社會(huì)保障，以及在中小城市開放戶口，促進(jìn)定居落戶等措施。也就是說，城鎮(zhèn)人口占比更大，有更多的人在城鎮(zhèn)就業(yè)，有穩(wěn)定的收入，同時(shí)享受城市的生活方式，這就對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國內(nèi)的消費(fèi)的作用是非常大的。

那么，我們說說房地產(chǎn)。房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化發(fā)展，和擴(kuò)大內(nèi)需又有什么關(guān)系呢？應(yīng)該說，中國這些年來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化發(fā)展是息息相關(guān)的，這和櫥柜產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)是一樣的。大家知道，城市人口逐漸增加，城市建成區(qū)面積非常大，中國每年竣工住宅面積是世界最大的，每年中國住宅面積竣工7.9億平方米，商品房在其中占了70%。也就是說，2009年竣工的住宅約800萬套，2009年還賣了2億平方米的二手房，約200萬套。無論是竣工的800萬套，加上二手房交易的200萬套，我們每年需要在住宅市場方面的更新速度是1000萬套/年的水平，規(guī)模非常大。今年，中國今年房地產(chǎn)銷售、城鎮(zhèn)住宅竣工面積，以及二手房交易面積，也不會(huì)比2009年低很多，仍然會(huì)保持2009年左右的水平，也就是1000萬套新住宅的竣工和二手房的交易，無論是新住宅的竣工和二手房交易都會(huì)對(duì)櫥柜產(chǎn)生很大的需求，大家都需要更新家具櫥柜設(shè)備，這就帶動(dòng)了櫥柜業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的關(guān)系息息相關(guān)，從十二五規(guī)劃發(fā)展來看，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨以下四個(gè)新形勢：

第一，居住的需求層次將會(huì)更加豐富。

大家知道，很多學(xué)者經(jīng)常把中國的房地產(chǎn)市場和日本、美國等其他國家的房地產(chǎn)市場相比，如果和美國相比，大家知道中國的房地產(chǎn)市場和美國的房地產(chǎn)市場最大的不同在哪里嗎？最大的不同在于，中國的房地產(chǎn)市場是以住宅新量交易為主的房地產(chǎn)市場，也就是說我們的房地產(chǎn)市場是以新房交易為主的房地產(chǎn)市場。去年，中國二手房的交易量才占總交易量的20%。而美國去年85%是二手房交易，新房交易只占15%，今年更差。我看了一下美國今年最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)新房交易占整個(gè)商品房交易不到10%。也就是說，由于美國、日本一些發(fā)達(dá)國家的住宅建設(shè)已經(jīng)到了這樣一個(gè)階段，什么階段呢？家庭戶數(shù)比上戶型套數(shù)，美國是1：1.11，日本是1：1.13，也就是說美國住房套數(shù)比家庭戶數(shù)多了11%，日本住房套數(shù)比家庭戶數(shù)多了13%。日本從上世紀(jì)八十年代末就達(dá)到了這樣一個(gè)水平，而中國家庭戶數(shù)和住房套數(shù)相比，我們現(xiàn)在還略微不到1：1，這樣一個(gè)不同的發(fā)展階段，決定了中國目前的房地產(chǎn)市場仍然是以增量需求為主的市場，新房交易仍然占到整個(gè)商品房市場的主體。

那么，在這樣的情況下，我們就可以看到家庭居住的住房需求仍然處于增長快速期。十二五時(shí)期，中國的城鎮(zhèn)化水平每月約新增城鎮(zhèn)人口超過100萬人，這樣的發(fā)展速度是非?？斓?。我們也可以看到，再加上國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，在特大城市保障性住房的供應(yīng)速度將會(huì)增加。為什么會(huì)增加呢？一方面城鎮(zhèn)化速度加快，我們要確保新增城鎮(zhèn)的農(nóng)民在年輕的時(shí)候，在有就業(yè)能力的時(shí)候，讓他們在城市里定居落戶。如果在這個(gè)時(shí)候不能夠創(chuàng)造條件，讓他們在城市里定居落戶，等他們年紀(jì)老了，失去就業(yè)能力的時(shí)候，再讓他們到城市里定居落戶就非常困難了。所以，現(xiàn)在中央提出“要推動(dòng)具備條件的農(nóng)民工進(jìn)城落戶，中小城市要逐步擴(kuò)放戶口；大中城市通過加大保障性住房的力度，來促進(jìn)新增的城鎮(zhèn)移民在城市里安居樂業(yè)”，就是要解決他們有房住，有就業(yè)，能消費(fèi)的這樣一個(gè)格局。

因?yàn)椋?wù)業(yè)發(fā)展的加快、城鎮(zhèn)化率的加速，保障性住房的供應(yīng)也就會(huì)增速。保障性住房有幾類，一類是廉租住房，目標(biāo)人群是各城市具有本地戶口的低收入住房困難戶，廉租房針對(duì)城市居民低收入住房困難戶的保障水平已經(jīng)做到了應(yīng)保盡保。二類是經(jīng)濟(jì)適用房，在現(xiàn)在的絕大多數(shù)城市里基本上是定向解決，拆遷戶、大企業(yè)職工，利用企業(yè)自己的土地解決自己企業(yè)職工的住房問題，以及很多城市對(duì)一些優(yōu)秀人才所采取的住房政策享用政策，大致以定向安置為主，拆遷新增的居民，城市引進(jìn)人才，企業(yè)自己解決職工的住房問題，采用的是經(jīng)濟(jì)適用房。三類是公共租賃住房，將開放戶籍滿足城市新移民住房需求。公共租賃住房與廉租房有什么不同呢？今后的公共租賃住房主要是要放開戶口，解決城市里新增、新落戶的城市居民住房需求，那些符合條件，又無力購買商品房的新增農(nóng)民?，F(xiàn)在，在十二五規(guī)劃的保障性住房里面，將會(huì)對(duì)新移民的城鎮(zhèn)居民提供有利的支持。無論是保障房里面的哪類房屋，所有的房屋都需要家具設(shè)備，也需要櫥柜，這是一個(gè)重要保障。

高品質(zhì)的住房需求將會(huì)繼續(xù)提升。住房的更新?lián)Q代遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，大家注意到人均GDP4000美元的發(fā)展階段非常關(guān)鍵，在這樣一個(gè)發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民收入水平在提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)在升級(jí)，當(dāng)收入水平提高的時(shí)候，人們消費(fèi)的層次也會(huì)逐步提高，并不是說錢多了，以前錢少買1件衣服，現(xiàn)在錢多了就買10件、100件同樣的衣服，那是不一樣的。住房也是一樣，當(dāng)解決了居者有其屋的時(shí)候，人們對(duì)住房中各種設(shè)施的裝修的要求就會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。那么，與住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)相關(guān)的產(chǎn)品，我認(rèn)為還不能完全滿足居民的需求。

就說與住房相關(guān)的家裝設(shè)備、材料、布品等等的一系列設(shè)計(jì)和供應(yīng)，雖然在十年內(nèi)有了長足的進(jìn)步。但是，和消費(fèi)水平的提高，和消費(fèi)需求相關(guān)聯(lián)的家居產(chǎn)品市場，現(xiàn)在潛力仍然還有很大，滿足收入提高對(duì)高品質(zhì)居住需求和設(shè)備需求的產(chǎn)品還有巨大的空間。現(xiàn)在，無論從品種上，從服務(wù)上，從質(zhì)量上來說，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求的。所以，高品質(zhì)住房需求不僅僅是要住得大，更重要的是要住得好，住得舒適，這是對(duì)建房及提供住房設(shè)備物品的所有企業(yè)，提出的一些新要求。當(dāng)然，隨著居住層次的豐富，節(jié)能環(huán)保綠色這些新興市場的發(fā)展也面臨新的前景。我認(rèn)為十二五期間，住房功能需求的市場需求量非常大。

第二，梯級(jí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將惠及大中小城市的房地產(chǎn)市場。

現(xiàn)在，中國的城鎮(zhèn)化速度非?？臁４蠹乙碴P(guān)注到，中國城鎮(zhèn)化速度快，不僅僅是簡單地農(nóng)村人口到城市來居住這一件事情，更為關(guān)注的是中國城市化發(fā)展的格局。也就是大家看到的，中國城鎮(zhèn)化在最近十年發(fā)展最為快速，改革開放三十年，第三個(gè)十年中國城鎮(zhèn)化速度發(fā)展最快。從城市來看，哪些城市發(fā)展最快呢？在過去十年，中國城市發(fā)展最快的城市是200萬人以上的大型城市。也就是說，在2001年的時(shí)候，200萬人以上的大城市只有25座，2008年200萬人以上的大城市達(dá)到了41座。也就是說，中國的城鎮(zhèn)化是一個(gè)梯級(jí)的城鎮(zhèn)化，從定居落戶的角度來講，很多農(nóng)村人首先是在周邊的縣城定居落戶，然后小城鎮(zhèn)的人就到中小城市定居落戶，中小城市的人到大城市定居落戶，大城市有能力的人到北京上海這樣的特大城市定居落戶。有很多數(shù)據(jù)可以證明的中國的城鎮(zhèn)化是梯級(jí)城鎮(zhèn)化。那么，作為中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的龍頭城市，特大城市，200萬人以上的城市增長速度特別快，人口集聚速度特別快，人口增長數(shù)量也是特別快，這是過去十年所走過的一個(gè)城市化進(jìn)程。

1991年，城市的建成區(qū)面積是1.2萬平方公里，2008年達(dá)到了3.6萬平方公里，增長了2倍，這個(gè)增長速度比人口增長速度還要快，主要是增長在200萬人以上的特大型城市。但是，今后中國的發(fā)展不僅僅是在特大型城市，大中小城市都會(huì)在整個(gè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中得以受益。因?yàn)椋S著大城市房價(jià)貴，生活成本高等現(xiàn)象，也使得大城市周邊的中小城市的吸附性更高，居住環(huán)境更好，這些條件也會(huì)吸引更多的人來居住。

中國現(xiàn)在的城市發(fā)展從十一五開始所打造的以城市群作為推動(dòng)城市化發(fā)展的主體空間格局，這樣一個(gè)戰(zhàn)略正在實(shí)施。最突出的一個(gè)表現(xiàn)，就是在城市群內(nèi)打造同城化，在城市群內(nèi)的城市打造1小時(shí)、半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，通過軌道交通的交通化來推動(dòng)城市群之間的城市連接。這樣，就大大提升了龍頭城市中的中小城市市場發(fā)展空間，它們離核心城市距離越來越縮短，交通越來越便捷，同城化速度越來越加快。這不僅僅是在大城市將會(huì)繼續(xù)發(fā)展，中小城市也會(huì)在今后的發(fā)展過程中得以迅速地提升，城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)使得大中小城市均衡發(fā)展在今后將會(huì)更加協(xié)調(diào)。也就是說，不僅僅是過去大城市發(fā)展快，大城市發(fā)展快造就了大城市市場的繁榮，今后中小城市在城鎮(zhèn)化過程中都面臨著重要的發(fā)展機(jī)遇，這和目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及城市群戰(zhàn)略的推動(dòng)和實(shí)施有著密切的關(guān)系。所以，梯級(jí)城鎮(zhèn)化的發(fā)展格局將會(huì)惠及中國的大中小城市房地產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展。

第三，十二五期間，中國的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展也有關(guān)系，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)改變了過去以企業(yè)為中心，以工廠為中心，城市建設(shè)商業(yè)都是為企業(yè)配套的發(fā)展思路，這種發(fā)展思路已經(jīng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，這就造就了中國城市商業(yè)地產(chǎn)的重要發(fā)展機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在，在城市里除了工業(yè)區(qū)，還有多少人去工廠里上班？很少，一般都是到辦公室上班，到寫字樓上班，到商場上班，到公司上班。所以，中國城市發(fā)展的思路，城市的定位從過去以工廠為中心逐步轉(zhuǎn)為以人為中心。所以，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，服務(wù)業(yè)的發(fā)展將會(huì)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。

第四，抑制住房投機(jī)仍是政策主題。

現(xiàn)在，住房不僅僅有居住功能，資產(chǎn)屬性在市場上也是表現(xiàn)得非常充分。我們?yōu)榱烁玫貪M足居住功能的需求，滿足現(xiàn)在工業(yè)化發(fā)展、城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)未來市場發(fā)展的穩(wěn)定，政策對(duì)住房市場的投機(jī)抑制不會(huì)輕易放松，在這里要提醒大家注意，也是十二五期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要方面。

我想，通過＊＊＊、＊＊＊對(duì)十二五規(guī)劃建議的一個(gè)整體脈絡(luò)，來分析十二五期間，包括2011年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大機(jī)會(huì)，希望我的發(fā)言對(duì)大家能有所啟發(fā)，我的發(fā)言到這里，謝謝大家。