近日，第一批央企在京老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目正式公布，這意味著“舊改”中最難啃下的央產(chǎn)老舊小區(qū)也有了更新的盼頭。事實(shí)上，在《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》的推動(dòng)下，多地均已出臺(tái)了具體的舊改政策，但仍有一些全省遺留下來(lái)、尚未改造的項(xiàng)目被視為“難啃的硬骨頭”。此次央產(chǎn)小區(qū)改造項(xiàng)目的落地，是否意味著“舊改”中最難啃的硬骨頭已被攻下，“舊改”紅利有望迎來(lái)全面爆發(fā)？

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各地積極落地城市更新政策

隨著我國(guó)大城市發(fā)展越來(lái)越飽和，存量土地的轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫，在這樣的背景下，“城市更新”也成為了地產(chǎn)行業(yè)的熱門話題。

早在2020年，國(guó)務(wù) 院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，計(jì)劃在“十四五”期末基本完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，并用舊改慢慢地取代棚改政策，局部棚改還是會(huì)存在的，只是有一定的標(biāo)準(zhǔn)。

去年7月，相關(guān)部門再次印發(fā)了《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》，多地也根據(jù)城市的實(shí)際情況，積極落實(shí)舊改規(guī)劃。

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不過(guò)家居新范式梳理發(fā)現(xiàn)，這當(dāng)中也不乏一些難啃的“硬骨頭”，比如一些在十年舊改黃金期后遺留下來(lái)的項(xiàng)目，項(xiàng)目牽涉的利益點(diǎn)多面廣，更新項(xiàng)目難免進(jìn)入了瓶頸期；還有部分央產(chǎn)老舊小區(qū)，由于這些小區(qū)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、主體變化等原因，一直都是改造的難點(diǎn)。

誠(chéng)然，相較于推倒重建，舊改的難度自然增大不少，但在“舊改”逐步取代“棚改”的政策下，總要有人敢于率先出手啃下這些難啃的骨頭，這時(shí)候央國(guó)企就展示了應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)。

近日，首批央企老舊小區(qū)改造名單正式公布，當(dāng)中涉及70個(gè)項(xiàng)目、234棟樓，相關(guān)部門更專門成立了央企在京老舊小區(qū)綜合整治工作聯(lián)席會(huì)來(lái)解決改造中的難題。

事實(shí)上，老舊小區(qū)改造一直都是不好啃的骨頭。由于老舊小區(qū)量大面廣，涉及千萬(wàn)家庭切身利益，再加上居民出資意愿低、企業(yè)參與積極性不高等原因，老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目容易變成“被踢的皮球”，因?yàn)楸娍陔y調(diào)而難以達(dá)成共識(shí)。

在這當(dāng)中，央產(chǎn)老舊小區(qū)的改造就更是難上加難，除了不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益難以協(xié)調(diào)等原因外，央產(chǎn)老舊小區(qū)背后的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題更是錯(cuò)綜復(fù)雜。

因此，此次首批央產(chǎn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的公布，無(wú)疑是給各地城市更新工作帶來(lái)了參考和借鑒，同時(shí)還有推動(dòng)舊改項(xiàng)目落地的積極意義。

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家居新范式梳理發(fā)現(xiàn)，近年央國(guó)企逐漸開(kāi)始加速推動(dòng)舊改項(xiàng)目的落地。比如去年11月，佛山首個(gè)國(guó)企參與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目落地，此次舊改將跳出傳統(tǒng)政府財(cái)政單方輸血的改造模式，通過(guò)政府部門主導(dǎo)、國(guó)企參與，多部門形成合力的創(chuàng)新模式。此外，上海、廣州、泉州、珠海等多地都紛紛提出國(guó)企積極參與的舊改模式。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)，截至2023年11月，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.32萬(wàn)個(gè)，開(kāi)工率超100%。2023年，全國(guó)新開(kāi)工舊改小區(qū)體量已經(jīng)遠(yuǎn)超以往。

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從地產(chǎn)思維向產(chǎn)業(yè)思維轉(zhuǎn)變

從央國(guó)企積極介入“舊改”這一趨勢(shì)來(lái)看，老舊小區(qū)的舊改需求其實(shí)十分迫切。按照《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》的精神，到2025年我國(guó)將要基本完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造工作。

但面對(duì)部分舊改項(xiàng)目中的“刺頭”，政府與企業(yè)參與“舊改”就不能單純用“新房模式”來(lái)思考，而是要從地產(chǎn)思維走向產(chǎn)業(yè)思維，不僅要讓老舊小區(qū)煥發(fā)新機(jī)，更要考慮到改后管理等諸多工作，才能順利推動(dòng)城市更新工作。

在這一背景下，泛家居企業(yè)想要搶占舊改紅利，也要學(xué)會(huì)轉(zhuǎn)變思維模式，不能僅僅參考過(guò)往與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作模式。

一方面，家居企業(yè)要積極提高硬實(shí)力。過(guò)去新房建造往往是快周轉(zhuǎn)模式，開(kāi)發(fā)商拿到一塊地后，往往是房子建得越快，賺錢效應(yīng)也就越高。

在這樣的背景下家居企業(yè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，成本與效率很有可能凌駕在產(chǎn)品力之上，甚至哪家企業(yè)賬期更長(zhǎng)，與開(kāi)發(fā)商關(guān)系更好，都可能成為拿下項(xiàng)目的關(guān)鍵。

但進(jìn)入存量房時(shí)代后，近五年住宅類項(xiàng)目的建材家居招標(biāo)/采購(gòu)項(xiàng)目量和中標(biāo)項(xiàng)目量逐年遞增，且近三年增幅持續(xù)擴(kuò)大，這也意味著在家居建材需求逐漸回暖的同時(shí)，企業(yè)也只有通過(guò)提高硬實(shí)力，才能拿下更多訂單，拼的是企業(yè)全方位的綜合能力。

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另外，家居企業(yè)要學(xué)會(huì)以人為本。在新房時(shí)代，家居企業(yè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作要更為標(biāo)準(zhǔn)化，各種精裝修場(chǎng)景基本都是一個(gè)模板出來(lái)的。

但來(lái)到存量房時(shí)代，整個(gè)舊改過(guò)程又涉及到設(shè)計(jì)、定制、生產(chǎn)、安裝、維護(hù)等不同環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有可能產(chǎn)生無(wú)數(shù)變量，再加上消費(fèi)者對(duì)于適老化、適幼化、智能化、低碳化等各種要求，消費(fèi)者的舊改需求可謂是“千人千面”，家居企業(yè)只有充分站在消費(fèi)者角度考慮，才能滿足他們的舊改需求。

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最后，家居企業(yè)要學(xué)會(huì)精細(xì)化管理。相較于以往家居企業(yè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的“大開(kāi)大合”，當(dāng)下家居企業(yè)卻要學(xué)會(huì)精細(xì)化管理，要將舊房改造的需求細(xì)化成不同空間、不同流程，甚至是不同工序。

比如有的用戶想要改造房子，卻沒(méi)有地方能夠暫住，這就要求家裝企業(yè)學(xué)會(huì)“空間化裝修”，盡可能降低對(duì)用戶生活的影響；比如有的用戶只想針對(duì)部分空間進(jìn)行局改，這也要求家居家裝企業(yè)開(kāi)發(fā)出相應(yīng)的針對(duì)性產(chǎn)品和施工標(biāo)準(zhǔn)。

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舊改渠道是否所有家居企業(yè)都適用？ 

據(jù)RCC瑞達(dá)恒研究院預(yù)計(jì)，2024年我國(guó)有望繼續(xù)完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造5.39萬(wàn)個(gè)，涉及居民約847萬(wàn)戶，潛在市場(chǎng)規(guī)模依然龐大。

目前，大部分泛家居頭部企業(yè)都早已入局存量房市場(chǎng)，但從去年前三季度業(yè)績(jī)來(lái)看，泛家居企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)。其中，建材家居市場(chǎng)明顯處于飽和狀態(tài)，但BHEI值（中國(guó)城鎮(zhèn)建材家居市場(chǎng)飽和度預(yù)警指數(shù)）已有所回落。

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這意味著泛家居行業(yè)仍有較大增長(zhǎng)空間，但同時(shí)也可以看出，即便舊改市場(chǎng)發(fā)展得如火如荼，但由于家居行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入到“優(yōu)勝劣汰”的白熱化競(jìng)爭(zhēng)局面，泛家居企業(yè)要搶占“舊改”紅利恐怕也并不容易。

但即便如此，多家家居企業(yè)還是積極發(fā)布舊改市場(chǎng)。比如歐派已經(jīng)成立了舊改部門，其董事長(zhǎng)姚良松更表示“現(xiàn)在舊房改造是唯一的藍(lán)?！?。

好萊客則表示要加快以陽(yáng)臺(tái)為切入點(diǎn)的存量房以及局改、舊改市場(chǎng)布局，在此之前，好萊客已經(jīng)推出了“呼呼萊裝”（后升級(jí)為“萊住”）陽(yáng)臺(tái)、局改品牌。而金牌則聚焦局改，并成立了專門的局改事業(yè)部，同時(shí)推出了“煥新廚”服務(wù)套餐，并將服務(wù)延伸至衛(wèi)浴空間，提供一站式煥新解決方案。

多位家居巨頭都在“迎難而上”抓住舊改市場(chǎng)的機(jī)遇，是因?yàn)槟壳凹揖邮袌?chǎng)整塊的肉已經(jīng)沒(méi)有多少了，誰(shuí)能學(xué)會(huì)在骨頭縫里找肉吃，誰(shuí)就能存活得更好，因此所有企業(yè)都在千方百計(jì)開(kāi)拓渠道。

此前，國(guó)務(wù) 院下發(fā)通知，提到天津、內(nèi)蒙等12個(gè)重點(diǎn)省份除供水、供暖、供電等基本民生工程外，省部級(jí)或市一級(jí)2024年不得出現(xiàn)新開(kāi)工項(xiàng)目；此外，新房開(kāi)工面積近年更是持續(xù)下滑。如此看來(lái)，工裝渠道、新房渠道恐怕都會(huì)受到?jīng)_擊。

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但與此同時(shí)，家居企業(yè)也要思考一個(gè)新的問(wèn)題，那就是2024年將更加內(nèi)卷，大家就必須重新審視自己的賽道、盈利模式以及創(chuàng)新能力。

比如在整裝成為行業(yè)新風(fēng)口之后，不少家居企業(yè)都一窩蜂扎堆，但似乎并非所有人都能順勢(shì)吃上紅利。

家居新范式的《整裝“好看不好吃”？家居企業(yè)探路破解“兩難”困境》中分析過(guò)，不少家裝企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始反思，整裝雖然是流量入口，但將話語(yǔ)權(quán)交給他人后，自己的利潤(rùn)也被削薄了。

來(lái)到布局舊改市場(chǎng)的當(dāng)下，家居企業(yè)是否應(yīng)該大舉入局，就要認(rèn)真做好“取一舍九”的自我定位和精力資源的分配，風(fēng)口未必一定是紅利，適合自己的才是最好的。

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結(jié)語(yǔ)

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2024家居市場(chǎng)會(huì)有所回暖，但春風(fēng)吹來(lái)之后，市場(chǎng)也可能會(huì)變得更加內(nèi)卷。當(dāng)前，整裝、舊改、設(shè)計(jì)師渠道、高定等都成為了行業(yè)追逐的新風(fēng)口、新增量，但對(duì)于家居企業(yè)而言，必須要有清晰的自我認(rèn)知再入局，越是內(nèi)卷，越要淡定。

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