2023年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松態(tài)勢。隨著積壓需求釋放，市場快速沖高后回落，消費者依舊保持較濃觀望情緒，預期相對較差。

伴隨各地裝配式建筑政策的持續(xù)發(fā)布，部分省市對于全裝修也有了更加精細化指導和要求。

精裝市場方面，受新房銷售不振影響，上半年精裝修新開盤37.58萬套，同比下跌45.1%。精裝修項目滲透率為37.7%，較去年全年下降2.4個百分點。

華東、華南依舊為市場主力，西南區(qū)域快速崛起。下沉市場機會持續(xù)縮減，高能級城市市占率持續(xù)提升。腰部房企漸成市場主力?！氨＝粯恰闭叽龠M下，2023年成為市場交房大年。

地產(chǎn)政策：上半年托而不舉，年中迎政策拐點，下半年預期增強

2023年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊延續(xù)去年寬松態(tài)勢，雖然出臺次數(shù)相較去年有一定下滑，但調(diào)控政策力度持續(xù)加大。從“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的再次表態(tài)，到“住房消費仍然是促進消費、穩(wěn)定消費的重要抓手”的提法，均強調(diào)了房地產(chǎn)市場壓艙石、穩(wěn)定器的作用。

在“房住不炒”大基調(diào)下，“托而不舉”依舊是政策主旋律，上半年政策多為現(xiàn)行政策的優(yōu)化調(diào)整，或在規(guī)范市場秩序，無非常強力刺激政策，市場反映不如預期。

圖：2022年至今各月樓市政策發(fā)布次數(shù)(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

年中，中 央 政 治 局會議提出了“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”的全新表述，給出了樓市重大調(diào)整信號，從供給不足到供給結構性過剩，房地產(chǎn)優(yōu)化政策迎來拐點。

展望下半年，鑒于目前普通二線和三四線城市政策已經(jīng)非常寬松，預計未來重點政策集中在核心一二線城市。從中 央 政 治 局會議后，四大一線城市接連表態(tài)，將結合本市實際情況，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，可以期待接下來一線城市積極謀劃的政策“大招”。

當然，一線城市全面松綁可能性不大，更大概率在非核心區(qū)域適度開放，在部分限制政策方面做一定放松或限制門檻的下調(diào)?！帮L向標”的意義，同樣會對市場帶來巨大信心提振，不斷促進房地產(chǎn)市場從高速發(fā)展過渡到平穩(wěn)健康發(fā)展，構建房地產(chǎn)長效機制。

精裝政策：裝配式建筑持續(xù)推進，全裝修指導政策逐步出臺

2021年，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委已經(jīng)在全國各地均出臺了相關政策，大多數(shù)地區(qū)都提出“十四五”裝配式建筑發(fā)展目標。

2022年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委提出城鄉(xiāng)建設領域碳達峰實施方案，提升住宅品質(zhì)，積極發(fā)展中小戶型普通住宅，限制發(fā)展超大戶型住宅。推動新建住宅全裝修交付使用，減少資源消耗和環(huán)境污染。積極推廣裝配化裝修，推行整體衛(wèi)浴和廚房等模塊化部品應用技術，實現(xiàn)部品部件可拆改、可循環(huán)使用。

此后，各省市也在全裝修、裝配式裝修等方面有了更加精細化指導。

寧德市提出：鼓勵中心城區(qū)新建商品住房一次裝修到位，推廣菜單式全裝修模式，2023年新建商品住房全裝修交付比例達到30%以上；2025年達到50%以上。

南京市提出：居住建筑采用全裝修，公共建筑公共部位采用全裝修。

福州市提出：采用裝配式全裝修交付的商品房項目，符合預售條件的，允許優(yōu)先申請辦理商品房預售許可，確定預售價格時，扣除裝配式裝修造價成本（最高不超過3000元/平方米）。

鼓勵福州市全裝修商品房、人才租賃房、公共租賃房、政府投 資的公共建筑（包含但不限于教育、醫(yī)療項目）、產(chǎn)業(yè) 園等項目申報裝配式裝修試點項目，支持地鐵車站項目申報裝配式裝修試點項目。

重慶市提出：加大集成廚衛(wèi)、裝飾墻板等工業(yè)化裝修部品應用力度，建立以住宅、學校、醫(yī)院為重點的通用化部品部件供應體系。

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市場規(guī)模：新房市場銷售遇冷，干擾新開盤市場復蘇節(jié)奏

回顧上半年新房市場銷售數(shù)據(jù)，一季度隨著積壓需求釋放帶動市場熱度快速回升，但隨著需求釋放結束，消費者觀望情緒依舊濃厚，加之對市場預期的走弱，新房銷售數(shù)據(jù)再次快速回落。從數(shù)據(jù)來看，上半年商品住宅銷售面積在上一年已經(jīng)同比下26.6%的基礎上再次同比下跌2.8%，可見新房銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)確實不如人意。

新房銷售面積持續(xù)走冷由多重原因?qū)е?，一是消費者收入預期的降低導致消費欲望的下降。二是房企出險、新房爛尾等導致消費者新房消費信心不足。三是二手房供應增加分流新房市場客戶，二手房出貨困難導致?lián)Q房行為受阻等等。

新房銷售作為地產(chǎn)環(huán)節(jié)重中之重，其逐漸走低無論對于土地、開盤，還是融資、交付等的復蘇都具有非常大的影響。其中，反饋到新開盤市場，帶來的后果是房企更加注重“以銷定產(chǎn)”，新開盤規(guī)模持續(xù)走低。從奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)來看，上半年新開盤1663個項目，合計121.19萬套，同比下跌32.6%。

相較于兩年前418.95萬套的半年度新開盤市場規(guī)模，今年上半年121.19萬套的新開盤規(guī)模已不足三成。市場下滑的速度超過了大多數(shù)人的預期，同樣給不少上下游企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。隨著突飛猛進發(fā)展模式的結束，未來房地產(chǎn)新發(fā)展模式逐漸形成，新房市場增量競爭轉(zhuǎn)向存量市場競爭，同時保障房、租賃住房等市場逐漸成為發(fā)力重點。

全國新開樓盤項目套數(shù)及同比

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精裝修率：毛坯房規(guī)模跌幅收窄較快，精裝滲透率有所回調(diào)

上半年，新房銷售對新開盤形成較大干擾。精裝、毛坯市場表現(xiàn)亦有所差別。

據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測，上半年新開盤精裝項目627個，同比下跌31.5%，精裝套數(shù)37.58萬套，同比下跌45.1%。毛坯項目1036個，同比下跌23.2%，毛坯套數(shù)83.6萬套，同比下跌24.8%。

從市場表現(xiàn)來看，無論是新開盤項目個數(shù)還是開盤套數(shù)，毛坯房跌幅均小于精裝修跌幅。此外，無論是精裝還是毛坯，項目數(shù)跌幅小于套數(shù)跌幅，說明在目前市場下，受制于房企資金等因素，單項目規(guī)模處于持續(xù)萎縮的狀態(tài)，大盤逐漸消失，中小盤成為市場主流。

滲透率方面，以項目個數(shù)計算，上半年精裝項目滲透率為37.7%，較去年全年下降2.4個百分點。以精裝套數(shù)計算，上半年精裝套數(shù)滲透率為31%，較去年全年下降4.9個百分點。在市場下行趨勢下，更多的項目選擇毛坯而非精裝交付。

全國新開精裝&毛坯樓盤項目套數(shù)及精裝套數(shù)滲透率

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市場潛力：宅地市場規(guī)模持續(xù)萎縮，新增土儲難撐市場大幅回升

從房地產(chǎn)開發(fā)流程來看，新開盤規(guī)模除了受制于新房銷售因素外，同樣受制于一級市場土地成交規(guī)模的高低。

從宅地成交規(guī)模來看，2023年上半年共成交宅地3995宗，較去年同期下降26.8%。宅地成交規(guī)模的下降，導致新開盤市場規(guī)模的大幅下滑。從2020、2021年數(shù)據(jù)來看，新開盤項目個數(shù)約為宅地成交宗數(shù)一半左右，2022、2023H1占比僅為32%、42%。市場下行導致新開盤的下降，如若市場好轉(zhuǎn)，勢必會有更多潛在項目入市。但總的來看，宅地成交處于下降通道中，新開盤規(guī)模、精裝規(guī)模均難以快速大幅回升。

2020-2023H1拿地宗數(shù)、新開盤個數(shù)及套數(shù)

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市場結構：新房市場規(guī)模高位回落，保障房市場規(guī)模不斷放量

在新的市場供需關系下，隨著房地產(chǎn)市場多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度逐步建立，新房市場在房地產(chǎn)市場占比將逐步下降，保障性租賃住房、城中村改造、城市更新等將成為房地產(chǎn)市場重要組成部分。

“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套， 2021-2022年，全國已完成開工334萬套，未來三年尚余536萬套保障性租賃住房需要開工。據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年各省市已公布保障性租賃租房計劃開工約200萬套。

此外，年初全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，2023扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。

可見，除了新房市場之外，保障性租賃租房、公租房、共有產(chǎn)權房、棚戶區(qū)改造規(guī)模依舊龐大，為上下游企業(yè)提供較大市場空間。

TOP省市及城市2023年保障性租賃住房規(guī)劃

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成熟品類：標配類部品隨大盤浮動，增值類部品配置率穩(wěn)步提升

從部品來看，建材部品、衛(wèi)浴部品、廚房部品多為標配類產(chǎn)品，市場份額接近百分之百，2023年上半年配置率基本保持不變。舒適類、智能類為增值類部品，配置率持續(xù)提升。

從品類來看，消毒柜、電熱產(chǎn)品持續(xù)下滑，逐步被洗碗機、壁掛爐、燃氣熱水器、空氣能等產(chǎn)品所代替。

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城市篇

區(qū)域結構：華東市場主力地位穩(wěn)固，西南市場崛起勢頭迅猛

從區(qū)域市場分析，上半年華東市場依舊為主力，精裝項目有289個，規(guī)模達到15.22萬套，市場份額在40.5%，其次華南市場份額為24.5%，西南市場份額提升6.5個百分比；

增速方面，各大區(qū)均有不同程度的下降，其中西南下降最慢，同比下降僅為0.8%，得益于成都、重慶、云南昆明、西雙版納等規(guī)模拉動。

2018-2023H1精裝修市場區(qū)域結構對比

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

城市等級：下沉市場機會持續(xù)縮減，精裝項目聚焦一二線高能級城市

從城市等級分析，2023上半年新一線城市需求最高，規(guī)模達到14.79萬套，市場份額為39.3%；

在增速方面，各線城市均有所下降，其中四線下降最慢，得益于聊城、云南部分四線城市項目拉動。

從整體來看，三線及以下城市市場規(guī)模占比在不斷下降，精裝修項目主要集中在一二線高能級城市。尤其在一線四個城市，2022年市場規(guī)模占比翻倍上漲后，2023年上半年持續(xù)保持超兩成市場份額。

2018-2023H1精裝修市場城市等級結構對比

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城市規(guī)模：精裝城市規(guī)模集中度持續(xù)提升，TOP城市可重點布局

從城市集中度來看，上半年精裝修商品住宅市場TOP30城市規(guī)模30.07萬套，合計份額80.0%，較去年提升2個百分點。隨著近兩年城市集中度的持續(xù)提升，對于部品供應商來說，重點關注TOP30城市已經(jīng)可以覆蓋絕大多數(shù)精裝修市場。

從具體城市來看，成都市場異軍突起，以4.26萬套占據(jù)市場首位，同比增長21.1%，背后主要受房地產(chǎn)市場快速復蘇拉動。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，上半年成都新房市場同期上漲8.3%，位居全國18個上漲城市之首，新房成交量達8.1萬套，二手房爆量增長至11.9萬套，同比增長65%。

此外，深圳、廈門、上海、太原精裝修規(guī)模同樣保持正增長態(tài)勢，值得重點關注。

2023上半年精裝修市場TOP30城市規(guī)模及同比

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精裝修率：精裝覆蓋城市數(shù)量明顯減少，高能級城市精裝率反而不斷上行

2023上半年精裝修項目涉及城市數(shù)量88個，同比下降22.1%。從城市精裝套數(shù)滲透率結構來看，上海、杭州、廣州等16個城市精裝率超80%，較去年占比上漲11.3%，成都、深圳、蘇州、東莞等12個城市精裝套數(shù)滲透率在60%-80%之間。

城市精裝套數(shù)滲透率結構變化

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

從各線城市來看，城市能級越高，精裝項目滲透率越高，一線城市項目滲透率達80%，四線城市精裝項目滲透率僅10%。高能級城市精裝項目滲透率持續(xù)上漲，低能級城市精裝項目滲透率持續(xù)下降。一線城市從2020年62.1%升至2023年上半年79.4%。四線城市從2020年21.2%降至2023年上半年11.3%。

2020-2023年H1各線城市精裝項目滲透率

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

房企數(shù)量：供求關系轉(zhuǎn)化下，參與精裝項目開發(fā)房企持續(xù)減少

從房企數(shù)量來看，上半年精裝住宅市場開發(fā)商僅359家，同比下降32.3%。其中新一線、二線城市開發(fā)商參與數(shù)量較多，超過100家，一線、三四線均70多家。

中國房地產(chǎn)精裝住宅開發(fā)商數(shù)量及分城市等級數(shù)量

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

市場結構：頭部房企份額難掩下滑趨勢，腰部房企漸成市場主力

從開發(fā)商陣營來看的話，TOP10體量最大，占比29.3%，但同比下滑明顯。TOP31-50、TOP51-100開發(fā)商份額持續(xù)增加，腰部房企發(fā)力明顯，占比超40%，新進企業(yè)多為地方國企、城建公司等。TOP100以外房企份額占比約3成，較去年有一定下滑。

中國房地產(chǎn)精裝住宅分開發(fā)商等級規(guī)模結構

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

房企變化：國央企無疑為市場主力，新興房企亦值得重點關注

從具體房企來看，TOP3開發(fā)商中，保利發(fā)展、萬科堅守，與去年相比，華潤置地、龍湖地產(chǎn)進入前5，濱江集團、深業(yè)集團進入前十。

從規(guī)模增速來看，上半年精裝修規(guī)模TOP50房企中，接近一半企業(yè)保持正增長趨勢，分別為深業(yè)集團、中國石化、興城人居、象嶼集團、北京城建、山西建投、廣州市增城區(qū)富沁房地產(chǎn)開發(fā)、深圳地鐵置業(yè)、卓越集團、美盛地產(chǎn)、武漢城建、紹興市上虞鴻雁建設、偉星房產(chǎn)、云南盈江浦弘置業(yè)、上海城建、中誠新拓、東莞實業(yè)投資、澤鋒業(yè)集團、保億置業(yè)、東方希望企業(yè)管理、廈門炬業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、湛江大中紡織、眾成集團。

從頭部房企拿地來看，房企均趨于謹慎態(tài)勢，前十房企除建發(fā)、華潤、偉星外，拿地量均大幅下滑，中國鐵建、濱江集團拿地宗數(shù)下降最多。

精裝修市場TOP房企變化及住宅交易市場TOP房企

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

交房規(guī)模：“保交樓”政策促進下，2023成為市場交房大年

隨著近兩年“保交樓”政策不斷落地，各地市場竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品住宅竣工面積24603.6萬平方米，同比增長18.5%。

從新開盤市場來看，在不考慮延期等情況下，2022年原計劃交房項目數(shù)量8066個，其中精裝項目為3362個。2023年原計劃交房項目為8428個，同比增長4.5%。精裝修項目3469個，同比增長3.2%。

2022-2024交房項目個數(shù)

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)數(shù)據(jù)來源：奧維云網(wǎng)，不考慮延期等情況

從精裝修市場來看， 2022年精裝市場延期項目超過三成，20%以上項目延遲到23年交房，未來在“保交樓”政策加持下，23年即將迎來交房潮，預計23年交房規(guī)模近305萬套，24年下滑至210萬套，期間給產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)提供大貨供應機會。

中國商品住宅精裝項目交房量與增長率

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

展望2023年下半年，隨著房地產(chǎn)供求關系轉(zhuǎn)換的定調(diào)，下半年房地產(chǎn)放松政策力度有望再次增強，核心一二線城市具體政策的出臺將不斷帶動市場預期的好轉(zhuǎn)，拉動新房市場穩(wěn)步復蘇，進而帶動新開工、新開盤等項目指標的回暖。

2023年全年來看，精裝修市場規(guī)模預計相較去年依舊保持下滑趨勢，但對于品牌商來說，工程端毋庸置疑是企業(yè)重要的銷售渠道，其批量化、標準化的業(yè)務模式依舊能夠為企業(yè)帶來明顯的規(guī)模效應與成本攤薄。

當然，不可忽視的是工程端競爭壓力日益增大，企業(yè)未來需要更加精細化運營，抓住更多的破局機會，比如保障房、公租房、棚改安置、酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)、團裝等。

(文章來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)