就在六一節(jié)前一天，所有大齡“兒童”收到了一份由國(guó)家派發(fā)的禮物：三孩生育政策來(lái)了，此政策一下子點(diǎn)燃了沉寂已久的朋友圈，正在或準(zhǔn)備躺平的朋友被這聲驚雷炸的平地而起。為什么會(huì)出臺(tái)這一政策呢，原因很簡(jiǎn)單：一方面我國(guó)老齡化進(jìn)程正在加快，此政策的出臺(tái)有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)；另一方面自2015年全面開放二孩后，我國(guó)新生兒出生率仍持續(xù)下滑，二孩政策不僅沒(méi)有出現(xiàn)生育高峰反而出現(xiàn)生育斷崖。眾所周知，房地產(chǎn)跟人口緊密相連，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)帶來(lái)的紅利仍在持續(xù)，三孩兒政策實(shí)施必將增加住房改善需求。

三居、四居室已成主力戶型，占比接近8成

從奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年1-4月商用住宅新開盤項(xiàng)目總規(guī)模200.6萬(wàn)套，共計(jì)2196個(gè)項(xiàng)目，其中3居室份額占比48.6%，4居室份額占比30.7%，從戶型分析數(shù)據(jù)來(lái)看，在過(guò)去幾年全面放開二孩政策的大背景下，原來(lái)的剛需需求2居室已經(jīng)過(guò)渡到改善性需求的3居及以上戶型為主力，3居室和4居室已經(jīng)成為市場(chǎng)主力戶型。放開生育政策、家庭人口增加，就意味著更大的房子、更多的房間，也就意味著改善型需求的增加。

新一線、二線城市四居室結(jié)構(gòu)超30%

從城市性質(zhì)看，一線城市受房?jī)r(jià)影響、二胎意愿并不強(qiáng)烈等因素，2室、3室等滿足基本居住需求緊湊型戶型占比要高于全國(guó)平均水平；新一線及二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，二胎生育意愿較強(qiáng)，在滿足居住的同時(shí)對(duì)舒適度要求較高，可以看出3室為主力、4室份額要高于全國(guó)平均水平；三四線及其他城市中旅游城市較多，其中投資地產(chǎn)占較大比重，1室、2室等適用于投資及短期居住的戶型份額要高于全國(guó)平均水平。另外，一二線城市受房?jī)r(jià)影響過(guò)渡性置業(yè)占較大比例，三四線城市受此影響較小，以居住為目的的購(gòu)房者多要求“一步到位”，故而5室及以上的大戶型在三四線城市份額出現(xiàn)了小高峰，達(dá)到5.1%。

未來(lái)四居室、五居室或許成為剛需？

雖然新政只是鼓勵(lì)大家生三孩，并非強(qiáng)制性，生或不生、生多生少完全還是取決于個(gè)人意愿，但不論怎樣，跟孩子相關(guān)的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)受影響，比如樂(lè)高股份、貝因美等股票在政策出臺(tái)后大漲，比如各中介機(jī)構(gòu)隨即掛出適合三孩的大戶型房產(chǎn)。當(dāng)三孩兒政策逐漸成熟，二孩普遍存在時(shí)，人們更加傾向于購(gòu)買多房間的戶型，四房及以上戶型在市場(chǎng)上會(huì)越來(lái)越受歡迎。預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下變化：

一、大戶型將受青睞，四居室、五居室成為三胎家庭剛需房

完整的三孩家庭最少有5口人，算上幫忙帶孩子的老人，7口人是標(biāo)配，至少需要4、5個(gè)房間。一線城市女性生育一個(gè)孩子所付出的物質(zhì)成本、時(shí)間成本以及機(jī)會(huì)成本更高，所以女性生育意愿普遍較低，同時(shí)受高房?jī)r(jià)影響，短期內(nèi)主力戶型不會(huì)有太大變化。新一線及二線城市會(huì)受到一線城市購(gòu)房人群的“降維”消費(fèi)，部分有意愿生育的購(gòu)房者將會(huì)在一線城市工作、新一線及二線城市生活，為將來(lái)的孩子早做打算；而三四線及以下城市房?jī)r(jià)本身相對(duì)較低，人們生活壓力也相對(duì)較小，三孩政策相對(duì)容易落實(shí)到位，對(duì)于大戶型的需求本身會(huì)高于一二線等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市。

二、房屋功能結(jié)構(gòu)改善滿足大家庭居住需求

三胎家庭人口增多后，除了基本需求的臥室變多之外，餐廚和衛(wèi)生間等功能性區(qū)域也將承載更多需求。廚房和餐廳由原來(lái)的滿足3口人到5~7口人就餐需求，就要求餐廳面積更大，現(xiàn)有戶型一般有1~2個(gè)衛(wèi)生間，明顯不足以滿足更大家庭的如廁需求，所以增加衛(wèi)生間數(shù)量或更新衛(wèi)生間格局也將會(huì)是大勢(shì)所趨。

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