08年是我們不容易忘記的年份，美國次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)增長放緩與消費(fèi)不振、原材料價格瘋漲、出口退稅政策調(diào)整、環(huán)保措施從嚴(yán)、股市樓市萎靡不振、精裝房的大行其道、人民幣持續(xù)升值、通貨膨脹、銀根緊縮、低人力成本成為歷史……全球金融風(fēng)暴愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)自改革開放30年來受到了最為嚴(yán)重的外部經(jīng)濟(jì)的沖擊。行業(yè)面臨各種前端的經(jīng)營壓力，無數(shù)櫥柜企業(yè)被推到轉(zhuǎn)型關(guān)口。

面對中國櫥柜市場未來幾年200億的容量、城市居民整體廚房擁有率只有2%左右這一巨大消費(fèi)潛能的市場，發(fā)展了10余年櫥柜行業(yè)的可謂是兇險與機(jī)遇同在，如何掌握充滿變數(shù)的市場規(guī)律？如何克服產(chǎn)業(yè)本身瓶頸實(shí)現(xiàn)大跨步發(fā)展？如何練就企業(yè)內(nèi)外功決勝于終端？如何把握消費(fèi)心理做大市場？

論壇主題： 新經(jīng)濟(jì)形勢下 櫥柜行業(yè)生存之道

主辦單位： 中國建筑裝飾協(xié)會廚衛(wèi)工程委員會 搜狐網(wǎng) 焦點(diǎn)家居網(wǎng)

媒體支持： 中國建筑裝飾網(wǎng) 新京報 北京娛樂信報 北京晨報 北京青年報 精品購物 法制晚報 參考消息 競報 北京商報 北京晚報

嘉賓介紹：王宏新，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，副教授，碩士研究生導(dǎo)師，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任，國家自然科學(xué)基金委員會同行評議專家。研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、住房政策學(xué)等。近年來為本科生講授《制度經(jīng)濟(jì)學(xué)》，為研究生講授《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》等核心課程；在《管理世界》、《經(jīng)濟(jì)管理》、《世界經(jīng)濟(jì)研究》等各類學(xué)術(shù)期刊發(fā)表論文50多篇，主持或參與省級以上科研項(xiàng)目10多項(xiàng)，主持或參與橫向合作課題10多項(xiàng)，參編有《土地資源管理學(xué)》（21世紀(jì)土地資源管理系列教材之一，中國人民大學(xué)出版社2008年5月版）、編著有《房屋中介知識問答》（中國建筑工業(yè)出版社，2006年11月出版）、主編有《土地一級開發(fā)實(shí)務(wù)指南》（化學(xué)工業(yè)出版社，2007年3月出版）、《土地行政學(xué)》（北京師范大學(xué)出版社出版），著有《別拿投資太當(dāng)事》（中國畫報出版社，2008年6月版）等多部著作。

15：00-17：30 論壇話題：

對話一：重壓下探尋櫥柜行業(yè)生存之道

對話二：工程精裝企業(yè)與櫥柜企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)共贏

【主持人】：各位嘉賓大家下午好，很高興與大家相會在這個帶著陽光的日子，這里是由中國建筑裝飾協(xié)會廚衛(wèi)工程委員會和搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)家居網(wǎng)聯(lián)合主辦的首屆中國櫥柜行業(yè)發(fā)展高峰論壇現(xiàn)場，感謝各位在百忙之中做客搜狐，歡迎！

首先來認(rèn)識一下今天到場的嘉賓，他們是：

中建三局裝飾有限公司副總經(jīng)理張靜

深圳城市建筑裝飾工程有限公司北京公司總經(jīng)理錢茂森

北京遠(yuǎn)洋中廣建筑裝飾工程公司副總經(jīng)理馬新玲

深圳裝飾集團(tuán)設(shè)計總監(jiān)張?jiān)茝]

民盛櫥柜世界總經(jīng)理魏璟華

深圳洪濤北京公司設(shè)計總監(jiān)向才華

金牌櫥柜北京總經(jīng)理趙良

歐派櫥柜北京總經(jīng)理高進(jìn)

大誠櫥柜總經(jīng)理陸軍

珊嘉櫥柜企劃經(jīng)理張瑞超

瑞閣櫥柜總經(jīng)理劉益國

百滋櫥柜事業(yè)部總經(jīng)理?xiàng)钗纳?

愛格木業(yè)全國營銷總監(jiān)魯杰

法萊文櫥柜總經(jīng)理程森林

佰瑞麟櫥柜總經(jīng)理李清章

憶家櫥柜總經(jīng)理張福林

賽羅克櫥柜總經(jīng)理馬季新

海爾櫥柜北京總經(jīng)理張斌

科寶櫥柜高級銷售經(jīng)理曹樂飛

安泊整體廚房總經(jīng)理夏季

上海雅迪爾總經(jīng)理魯英

百自櫥柜總經(jīng)理?xiàng)钗纳?

北京百瑞麟櫥柜設(shè)計總監(jiān)楊波

漢森櫥柜總經(jīng)理蘇春愛

河北滄州寶麗世紀(jì)家具有限公司總經(jīng)理何民建

河南大信整體廚房總經(jīng)理龐學(xué)元

百隆家具配件總經(jīng)理趙東禾

北京日升倉科貿(mào)銷售運(yùn)營總監(jiān)趙向勇

吉林森林市場部部長于毅

廣州戈蘭迪高分子材料北京經(jīng)理田雷、熊海濤

北京白菊中旗建材工程部經(jīng)理胡濤

中服富勝家居用品產(chǎn)品經(jīng)理侯俠

浙江日升衛(wèi)浴潔具北京總經(jīng)理黃海疆

廣東省萬家樂燃器具北京總經(jīng)理劉立豐

西門子電器研發(fā)經(jīng)理夏兆陽

寧波帥康現(xiàn)代家具市場部高建

今天邀請的媒體有：中國建筑裝飾網(wǎng)、新京報、北京娛樂信報、北京晨報、北京青年晚報、北京上報、參考消息、北京晚報精品購物、法制晚報、競報

歡迎大家的到來。下面首先有請中國建筑裝飾協(xié)會廚衛(wèi)委秘書長高世彥先生為本屆論壇致辭。

中國建筑裝飾協(xié)會廚衛(wèi)委秘書長高世彥

【高世彥】：各位來賓，女士們先生們大家下午好。首先我代表中國建筑裝飾協(xié)會廚衛(wèi)工程委員會對本次論壇的召開表示熱烈的祝賀，對今天到場的嘉賓表示熱烈的歡迎。

整體櫥柜的擁有率只有7%　二三級城市的潛力更大

2008年對中國而言是極為重要和意義深遠(yuǎn)的一年，也是我們不容忘記的一年，美國的次貸危機(jī)導(dǎo)致全球金融危機(jī)，發(fā)展中國家受發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)衰退的影響，出口急劇減少，同時面臨著資金緊缺的挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，想找到一個不受沖擊的避風(fēng)港并不現(xiàn)實(shí)。相比之下，中國面臨的情況是最樂觀、也是最安定人心的。過去的三十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，GDP年均增長超過9%。2007年GDP達(dá)到3.61萬億美元，中國農(nóng)村的絕對貧困人口人數(shù)由改革開放前的2.5億下降到現(xiàn)在的不到500萬人。應(yīng)＊＊＊的十項(xiàng)增長措施，落實(shí)這些措施的投資額，到2010年約需4萬億元。這顯示了政府促進(jìn)增長的決心。最大的亮點(diǎn)第一是真正關(guān)心民生工程；第二是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定；三是環(huán)境保護(hù)方面，既要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，又要推動結(jié)構(gòu)調(diào)整，既要拉動當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長，又要增強(qiáng)發(fā)展的后進(jìn)，既要擴(kuò)大投資，又要拉動消費(fèi)。這些將為以后的經(jīng)濟(jì)環(huán)境打下良好的基礎(chǔ)。我國廚衛(wèi)行業(yè)的整體發(fā)展前景還是非常好的。我國有3.4億用戶家庭，其中有一億戶城市居民，在這些中，整體櫥柜的擁有率只有7%。二三級城市的潛力更大。

櫥柜行業(yè)主要集中在標(biāo)準(zhǔn)化 品牌化 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計等方面的存在缺陷

目前受金融危機(jī)的影響，櫥柜市場萎縮，由于櫥柜發(fā)展的歷史較短，以及國外品牌的良好競爭力，國內(nèi)的櫥柜品牌受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我們要加強(qiáng)行業(yè)自律，重視櫥柜的原創(chuàng)，把握好安裝、售后等環(huán)節(jié)。中國的櫥柜業(yè)走過的道路和中國家裝業(yè)走過的道路有很多的相同之處。目前國內(nèi)的品牌主要集中于北京、上海、江蘇、福建等幾個地區(qū)，這幾大地區(qū)在設(shè)計、管理等方面，引領(lǐng)著國內(nèi)櫥柜業(yè)的發(fā)展方向。當(dāng)前主要表現(xiàn)在服務(wù)、設(shè)計、創(chuàng)新、品牌等幾方面。隨著競爭的加劇，小廠家因?yàn)橄到y(tǒng)成本管理落后等原因，很可能面臨著被淘汰出局或者是被大企業(yè)兼并的局面。大品牌廠家的規(guī)模逐步擴(kuò)大，品牌的影響力越來越大。品牌效應(yīng)越來越明顯，但是由于櫥柜行業(yè)的門檻低，屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，許多企業(yè)和個人紛紛加入這個行業(yè)，加劇了行業(yè)的競爭。2009年的櫥柜市場仍然是一片火熱的競爭場面，除了本土化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化，我們的櫥柜行業(yè)主要集中在標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計等方面的存在缺陷。

空間、管道等所有元素的系統(tǒng)構(gòu)思和設(shè)計，時尚的視野和靈動的創(chuàng)意，營造出充滿現(xiàn)代化的廚房個性空間。提升產(chǎn)品的能力具體體現(xiàn)在公司的實(shí)力、產(chǎn)品的開發(fā)創(chuàng)新能力，新型的建材組合利用能力，產(chǎn)品的流行趨勢把握。第二，要加大產(chǎn)品的科技創(chuàng)新能力。櫥柜行業(yè)的品牌競爭日益激烈。我國櫥柜的消費(fèi)品位和審美層次在逐步提高。以從外觀為主導(dǎo)向人性化、智能化轉(zhuǎn)變。所以，由協(xié)會舉辦的意邦國際杯櫥柜產(chǎn)品創(chuàng)新與應(yīng)用大賽，正是結(jié)合了國家新標(biāo)準(zhǔn)的制訂，為如何使用廚房櫥柜發(fā)展趨勢探尋道路。為普通民用中小型住宅提供人性化、智能化的推廣力度。第三，推廣整體廚房的概念。整體廚房就是經(jīng)過精心設(shè)計的，與家庭的裝飾裝修風(fēng)格配套的廚房。產(chǎn)業(yè)配套成熟、消費(fèi)者認(rèn)知成熟的條件下，從廚房家具到廚房電器全部由櫥柜公司提供。甚至連小的飾品都一應(yīng)配齊。由于受住宅設(shè)計、施工等條件的限制，我國櫥柜屬于非標(biāo)產(chǎn)品，這對櫥柜、廚電的銜接有了很大的限制，一定程度上對于櫥柜產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化問題，將會逐步納入標(biāo)準(zhǔn)化體系中來。第四，減少廚房衛(wèi)生間的消耗問題。廚衛(wèi)成為家庭中的能耗大戶，在家庭資源的消耗中，水電燃?xì)庹?0%以上。今年起草了中華人民共和國環(huán)境行業(yè)保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)要求，該標(biāo)準(zhǔn)對櫥柜使用的板材、金屬、涂料、黏合劑、陶瓷玻璃提出了要求。第五，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)代化信息建設(shè)的力度。其中一個最重要的途徑就是發(fā)揮計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，改造人民的傳統(tǒng)管理思想、生活方式和技術(shù)手段，企業(yè)信息化建設(shè)先行者的經(jīng)驗(yàn)表明，企業(yè)可以利用社會網(wǎng)絡(luò)平臺溝通供需。企業(yè)的信息化系統(tǒng)可以從定單的輸入、采購、庫存、安裝、發(fā)貨等環(huán)節(jié)配套，大大減少企業(yè)的成本。第六，全面減少企業(yè)的成本。行業(yè)協(xié)會鼓勵企業(yè)兼并充足，爭取形成一批具有較高知名度的大品牌，行業(yè)協(xié)會要繼續(xù)采取扶大、強(qiáng)、優(yōu)的政策，鼓勵企業(yè)做大做強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。要充分整合行業(yè)內(nèi)部資源，提升行業(yè)組織化程度和整體競爭能力。應(yīng)對精裝修大潮的到來，尋找更多的出路。第七，加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，共同應(yīng)對危機(jī)。行業(yè)協(xié)會是市場中最為重要的經(jīng)濟(jì)組織，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)和社會建設(shè)中具有重要的作用。隨著政府職能的轉(zhuǎn)換，協(xié)會將會有越來越多的管理職能。要健全協(xié)會的網(wǎng)絡(luò)體系，加大發(fā)展會員的工作力度，提高會員在行業(yè)中的比重，增強(qiáng)行業(yè)的信息基礎(chǔ)，構(gòu)建信息暢通、相互支持、相互配合的網(wǎng)絡(luò)體系，形成高效的運(yùn)行合作機(jī)制，為提供更好的服務(wù)奠定基礎(chǔ)。第二，要掌握行業(yè)的優(yōu)勢，加強(qiáng)行業(yè)的理論研究，開展多層次的教育、培訓(xùn)、進(jìn)行行業(yè)評價，推動技術(shù)進(jìn)步，促進(jìn)國際交流方面發(fā)揮更大的作用。第三，要增強(qiáng)行業(yè)協(xié)會的活力，提高經(jīng)濟(jì)實(shí)力，要在建立完善協(xié)會激勵、約束和考核的基礎(chǔ)上，向會員單位提供無償服務(wù)的同時，向社會提供有償服務(wù)，要堅(jiān)持民主辦會的原則，把優(yōu)秀的企業(yè)家納入?yún)f(xié)會領(lǐng)導(dǎo)的集體。要加大會員的發(fā)展力度，擴(kuò)大會員的范圍，形成櫥柜生產(chǎn)經(jīng)營、建筑裝飾工程設(shè)計、促進(jìn)會員流通領(lǐng)域的隊(duì)伍體系。

最后，讓我們共同面對這場突如其來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，用全球的思路思考問題，研究行業(yè)的變革方向，深思企業(yè)的發(fā)展模式，思考新的背景下中國櫥柜行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。謝謝大家！

【主持人】：感謝高秘，很詳細(xì)的分析和展望，下面有請搜狐公司焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)總編鄒良東為本次論壇致辭。

搜狐公司焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)總編鄒良東

【鄒良東】：各位來賓朋友們下午好！首先我代表搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)家居網(wǎng)歡迎各位新老朋友的到來。今天我們?yōu)榱颂接?、交流新?jīng)濟(jì)形勢下櫥柜行業(yè)的生存之道。當(dāng)前這場席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對家居業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)來說都是前端的挑戰(zhàn)。危機(jī)就是意味著在危險中也有無數(shù)的機(jī)會。作為快速發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)媒體，我們將積極聯(lián)合中裝協(xié)這樣的權(quán)威機(jī)構(gòu)為我們家居領(lǐng)域的各個行業(yè)、企業(yè)搭建高效率的交流溝通平臺。我們也非常希望今天櫥柜行業(yè)企業(yè)充分利用好這種平臺的優(yōu)勢。

焦點(diǎn)家居網(wǎng)發(fā)展了四年，擁有全國上萬個業(yè)主社區(qū)，焦點(diǎn)家居網(wǎng)作為一個專業(yè)媒體，希望幫助更多的企業(yè)、客戶危機(jī)造成的短期困難，發(fā)現(xiàn)新的機(jī)會，為行業(yè)的健康發(fā)展和更多企業(yè)的成功成長做出貢獻(xiàn)。最后，再次感謝大家的到來。預(yù)祝今天的論壇圓滿成功。謝謝！

【主持人】：08年對我們大家來說都是一個很難忘的年份，是困難機(jī)遇挑戰(zhàn)并存的一年，地震、雪災(zāi)、奧運(yùn)會，加上全球的金融風(fēng)暴，給我們留下了不可磨滅的印象。那未來樓市走勢如何，對家具行業(yè)有什么影響呢？下面我們請出北京示范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王宏新為我們做09年樓市發(fā)展分析和對家居行業(yè)的影響的主題演講。歡迎！

北京示范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王宏新

【王宏新】：尊敬的各位來賓和媒體朋友們大家好，今天很高興能夠受焦點(diǎn)家居網(wǎng)的邀請來探討09年的房地產(chǎn)市場的趨勢。

我們發(fā)現(xiàn)，今天在說新經(jīng)濟(jì)的時候，說的是新的挑戰(zhàn)，而且可能在座的各位都一樣，我們從來沒有經(jīng)歷過，在今天基本上是如臨大敵般的描繪我們今天面臨的挑戰(zhàn)。說到房地產(chǎn)，可能這幾年，無論是上游的也好，下游的也好，都會感覺到在吵吵嚷嚷以后，多少有一點(diǎn)無奈，對于2008年也好，還是對過去的幾年也好，我們總是在爭吵，很少能夠找到結(jié)論。當(dāng)今年出現(xiàn)危機(jī)的時候，應(yīng)該是給我們一個認(rèn)真思考問題的時候。比如說我在去年10月份的時候，國房經(jīng)濟(jì)指數(shù)第一次出現(xiàn)下降的時候，我就跟開發(fā)商說，可能房價會有問題，樓市可能也會有問題，但是開發(fā)商不承認(rèn)，包括很多官員也說，中國還要蓋很多的房子。等到二三月份的時候房價撐不住的時候，大家又在說，不會掉，最起碼不要漲得太厲害就差不多了。但是到今天為止，11個月過去了，大家都能夠感覺到樓市的寒風(fēng)。我今天我今天演講的題目用半個小時，跟大家交流幾點(diǎn)：

國房景氣下行的趨勢還會加強(qiáng)

第一，我對2009年的判斷，我的觀點(diǎn)是國房景氣下行的趨勢還會加強(qiáng)。盡管政府在短期救市的力度很大，但是救市的效率還是很有限的。而且不確定性仍然在繼續(xù)深化。應(yīng)該是我們要密切關(guān)注的。原因主要中國房地產(chǎn)發(fā)展要有一個周期的表現(xiàn)。因此從去年出現(xiàn)的房地產(chǎn)的下行，不僅僅是宏觀調(diào)控的結(jié)果。＊＊＊＊的反調(diào)控措施也不會起到很大的作用。大家看到這個提綱之前，我有兩點(diǎn)，首先我們在這里討論問題有兩個前提，第一，在全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)、大蕭條的前提下，我們對中國短期的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展還是謹(jǐn)慎的看好。這也是剛才高秘書長持有的觀點(diǎn)。這也是我們當(dāng)前面臨的信心問題。第二，從長期來看，結(jié)合中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、中國的城市化和工業(yè)化的步伐，我們比較樂觀的看好中國的經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展。在這個基礎(chǔ)上，我們可以更加的有利于判斷當(dāng)前的問題。

接下來談一下我們現(xiàn)在出現(xiàn)了什么問題，前景如何，對策怎么樣。

對于現(xiàn)狀，剛剛在這個月中旬發(fā)布的國房景氣指數(shù)，連續(xù)11個月緩比下降，接下來一個月，很可能房價會出現(xiàn)持續(xù)的一兩個月的大幅度下滑態(tài)勢。

從2007年10月份到現(xiàn)在，成交量極大的萎縮。房價堅(jiān)挺不住了。這樣的話，我們?nèi)绾慰创@個市場呢？大家一直用觀望，持幣待購。如果持續(xù)觀望五個月，以及五個月以上，它就會表現(xiàn)在面上。我們所謂的觀望是短暫的，我是買還是不買。如果是連續(xù)五個月買還是不買，在真實(shí)的市場中就表現(xiàn)為成交量的萎縮和價格的難以上漲。這就出現(xiàn)了周期性的表現(xiàn)，也就是衰退，衰退在經(jīng)濟(jì)學(xué)里面是一個中性的詞，只要有擴(kuò)張，就會有衰退。但是我們業(yè)內(nèi)的朋友，別管是房地產(chǎn)，還是我們的上下游，所有的人都不喜歡聽不吉利的話。但是它發(fā)生了，而且它能夠表現(xiàn)出來我們目前房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)的情況，房價頂不住，空置率不斷的上升，租金增速下滑，甚至開始轉(zhuǎn)跌。我們研究的很多指標(biāo)證明，從房地產(chǎn)開發(fā)的指標(biāo)來講，2006年就出現(xiàn)了下滑的跡象。當(dāng)前的周期性表現(xiàn)，在座的各位千萬不要把它當(dāng)成是持續(xù)幾年宏觀調(diào)控的結(jié)果，我們這一代人，包括在座的各位，在中國的房地產(chǎn)市場上從來沒有體會過衰退。只有局部的，比如說93、94年海南房地產(chǎn)泡沫，下來了一下。但是今天的在座各位有幾位親身參與過93、94年海南的房地產(chǎn)泡沫呢？沒有。在中國的房地產(chǎn)業(yè)界，上一個周期里面的人現(xiàn)在寥寥無幾，就像我們這一代人從來沒有體會過美國經(jīng)濟(jì)大衰退時候。當(dāng)29、33年金融危機(jī)的時候，我們不用說百年一遇，退回到70多年。當(dāng)羅斯?？偨y(tǒng)登臺的前一天，全國的銀行都歇業(yè)了，全國的老百姓都到銀行擠兌，銀行一個一個倒掉。羅斯福銀行上臺以后簽的第一個文件就是允許銀行放假。今天我們的人仍然不會體會到這種大危機(jī)。

反過來給我們一個什么啟示呢？既然認(rèn)為這是百年一遇，我們要對危機(jī)就要有足夠的心理準(zhǔn)備。

我簡短的回顧一下，為什么會有這樣一個周期？主要是來自于我們近十年來的城市化過快增長。它背后是房產(chǎn)和土地價值的過快上升，而且有一系列的指標(biāo)來看，這些年來，我們的工業(yè)化和城市化上漲速度不是很快，但是房地產(chǎn)發(fā)展得很快。這里面有一個原理，本來房地產(chǎn)應(yīng)該是工業(yè)化、商業(yè)化和城市化的結(jié)果，人們有錢了，可以買房子了，這個時候城市的房地產(chǎn)作為一個服務(wù)業(yè)開始繁榮了。但是中國過去的十年里面，恰恰是通過透支城市的土地價值，透支城市中產(chǎn)階級的支出能力推動了房地產(chǎn)的發(fā)展。它恰好成為了城市發(fā)展的一個表現(xiàn)。因此，在這種情況下，在過去的十年里面，中國的住宅投資開發(fā)，從1986年到2007年，這二十年的時間里面，已經(jīng)上到了足夠高的點(diǎn)，增長的速度已經(jīng)開始緩慢下來了。因此，在供給的層面上，盡管前幾年中國的房地產(chǎn)市場，大家都在談房子不夠，但是我們不能忘記，在過去的十年里面，我們已經(jīng)蓋了很多的房子。而且從房地產(chǎn)細(xì)分的市場也可以發(fā)現(xiàn)。住宅投資比重足夠的大，而我們辦公樓、商業(yè)性、代表城市商業(yè)景氣的指標(biāo)增長緩慢，甚至商業(yè)用房的指標(biāo)還在下滑。從供應(yīng)的角度來說，過去十年里面，我們供應(yīng)了大量的房子。問題就出在需求里面，房地產(chǎn)市場是一個由需求來主導(dǎo)的市場。這也正是我們從2007年以前的過去的五年里面，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控失靈的一個最重要的原因，大家可以看一下，2007年以前，老百姓天天喊房價高，開發(fā)商開始喊地不夠，政府加大土地供應(yīng)量，通過一些政策來切割小戶型，增加套數(shù)的供應(yīng)量。但是房市和股市一樣都可以帶來增值的效應(yīng)。每次當(dāng)大家碰到好的行情的時候，只買漲不買跌。因此，無數(shù)的需求在刺激著這個市場，給多少供應(yīng)量都不夠。只有到了2007年以后，政府出臺了一個359號文，限定了人們投資性購買的能力。你要買這個房子，你第二套的首付要增加。大大的打擊了中等收入群體投資性購房的需求。也正是從那個時候，中國的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

大家還可以看到，在改革開放到今天的三十年里面，中國城市的中等收入家庭，所謂的城市雙職工、白領(lǐng)，在過去的三十年里面，有改革開放帶來的成果，腰包鼓了起來，通向了中國的兩個資本性市場，一個是股市，一個是房地產(chǎn)市場。股市大家都看到了。從購房的環(huán)節(jié)來看，中國的老百姓只要你在城市里面買房子，三分之一以上的指出，通過地價的形式流到了國庫。這次一次性拿出四萬億來，是任何一個國家不可比擬的。但是它的代價是中國城市中等收入家庭的支出。中等收入以上的家庭都實(shí)現(xiàn)了一兩套房子的購買。在過去的幾年里面，天天在喊高房價，正是中低收入家庭，越等房價越高。等到現(xiàn)在盡管房價掉了，還是買不起，越掉越不敢買。表現(xiàn)出來的在今天中國城市房地產(chǎn)市場里面，需求已經(jīng)得到了很大的釋放，進(jìn)一步刺激城市的房地產(chǎn)業(yè)可能性不是很大。在這樣的背景下我們就可以看到，過去這些年里面，房地產(chǎn)市場以需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，在09年要發(fā)揮在城市里面無論是通過城市政府的刺激還是中央政府的刺激，都不大可能煥發(fā)出需求。因?yàn)樾枨蟮馁徺I力是真實(shí)的。在這種情況下，十七屆三中全會的時候，我們基本上是一個工作重心的轉(zhuǎn)向。下一個中國經(jīng)濟(jì)增長的重心基本上不大可能是城市的房地產(chǎn)?？赡茉诔青l(xiāng)一體化，可能在新農(nóng)村、小城鎮(zhèn)。還可以從土地政策來看，這個展現(xiàn)出來的是地價在購房過程中的指數(shù)。2007年一年就接近于一萬一千億的人民幣土地的財政收入，把所有的加起來，就可以看到過去十年里面，政府從老百姓身上拿走了多少的國民財富。

在不具有可持續(xù)性支出能力的情況下，十七屆三中全會，把希望放在了城鄉(xiāng)一體化上。對于前景來說，一點(diǎn)就是不確定性，未來我們唯一確定的就是未來是不確定性。第二點(diǎn)，我分析一下政府的救市。第三看一下結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

經(jīng)濟(jì)危機(jī)會持續(xù)8.3年

不確定性，在全球今天的次貸危機(jī)都沒有結(jié)束，全球經(jīng)濟(jì)增長下滑甚至步入蕭條。最近中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行了保守的投票。大家都不知道經(jīng)濟(jì)危機(jī)會持續(xù)多少年。我跟我們的本科生講把他們嚇了一條。有的是三到五年，有的是八到十年，最后取了一個平均值是8.3年。這是我們不可想象的。從全球經(jīng)濟(jì)簫條來講，完全有可能是這個結(jié)果。但是中國未必是這樣的。

國內(nèi)，地方政府和中央政府一直在實(shí)施各種各樣的政策。但是政府救市很大程度上能夠刺激供給問題，但是不大可能解決需求問題。十月份政府明確了救市方針以來，幾乎所有的政策都集中在一點(diǎn)，讓老百姓花錢，刺激你們消費(fèi)、買房子。但是大家可以看到，隨著這個時間的推移，老百姓越來越不敢花錢。只要消費(fèi)刺激不起來，中國的消費(fèi)增長就會有問題。房地產(chǎn)的問題就不會解決。

說到結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。2008年已經(jīng)進(jìn)入到了土地保障科學(xué)時代，城市土地的量少價高這是一個趨勢。2009年將是中國農(nóng)村土地市場化的元年，這可能是一個機(jī)遇。過去的十多年里面，我們的土地是怎么流失的。到了8月份公布了一個整體規(guī)劃的綱要，日期是要強(qiáng)調(diào)保住18億耕地的紅線?，F(xiàn)在在城市里面沒有多少的土地可以購買。2008年7月份，環(huán)保部出臺了一個規(guī)劃，用于人居功能保障取，國家有22個，其中3個大都市群，19個中小城市群。用于國土面積1%。這就意味著在城市的房地產(chǎn)發(fā)展空間不是很大。土地的指標(biāo)已經(jīng)限死了。到2008年9月份，當(dāng)開發(fā)商急著要救市的時候，政府出臺了兩個政策，一個是中央人民銀行和銀監(jiān)會出臺了一個政策，要求繼續(xù)落實(shí)1月3號的3號文，關(guān)于節(jié)約利用土地的文件。國土資源部開始了一個新的政策，先補(bǔ)后占。完全顛倒了以前房地產(chǎn)開發(fā)的程序。你想用土地，先交錢。到2008年10月份，十七中全會。六項(xiàng)制度改革里面最重要的就是改革和完善農(nóng)村土地管理制度。這里面主要包括兩條，一個就是城鄉(xiāng)建設(shè)用地的統(tǒng)籌一體化。第二，允許農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的扭轉(zhuǎn)。很多人不重視，總感覺到政府年年在重視三農(nóng)問題，但是三農(nóng)問題從來沒有發(fā)展。對于中國的政府和黨，我們不要看他要去做什么，而是看他允許人們做什么。從農(nóng)村的包產(chǎn)到戶，一直到市場經(jīng)濟(jì)，每一步都是允許人們做什么的時候，經(jīng)濟(jì)就活躍了。農(nóng)村現(xiàn)在沒有房地產(chǎn)市場、沒有土地市場，下一個正如＊＊＊所說的順應(yīng)民心，滿足老百姓的要求，就可以看到農(nóng)村的土地將市場化，農(nóng)村的建設(shè)用地和農(nóng)地都會市場化。這是一個巨大的市場。同時，大家可以看到，在城市的消費(fèi)能力都很難維系的情況下，農(nóng)村因?yàn)橛辛耸袌龅慕?，農(nóng)民可以在土地的節(jié)約建設(shè)上，和規(guī)模經(jīng)營，農(nóng)村的小城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村的發(fā)展，都可能帶來一個很大的農(nóng)村市場的大突破和變革。

到了這里，我想給在座的幾位提幾點(diǎn)：

短期內(nèi)重視時機(jī)與策略的把握，長期內(nèi)要進(jìn)行戰(zhàn)略的調(diào)整。大家聽了半天還沒有跟櫥柜沾上邊。正如剛才我跟老朋友鄒總交流的，在今天的學(xué)術(shù)界和社會科學(xué)，我們研究房地產(chǎn)業(yè)的上下＊＊業(yè)研究得很少，尤其是我，過去幾年里面我參加過很多的論壇，發(fā)表過很多的演講，但是參加建材行業(yè)、家居行業(yè)、櫥柜行業(yè)，過去三到四年里面，我這是第二次。而且我們剛才還在討論，中國幾乎沒有正統(tǒng)的學(xué)術(shù)界和科學(xué)來研究這個領(lǐng)域。我對你們稱之為下游的產(chǎn)業(yè)的了解，我覺得似乎可以用那一句話來講，大河有水小河滿，這用在我們這里很不貼切。一個是剛才高秘書所說的，櫥柜這個行業(yè)一定程度上可以脫離開房地產(chǎn)業(yè)的新增量發(fā)展。就像我們剛才所說的，城市居民家庭里面，整體櫥柜的保有量還比較小，無論人們是不是買新房子，只要提供生活水平應(yīng)該有的整體櫥柜的需求。我覺得似乎我們櫥柜的行業(yè)危機(jī)不是很大。我所說的把握時機(jī)和策略主要是針對房地產(chǎn)行業(yè)。如果你們認(rèn)為你們跟房地產(chǎn)市場聯(lián)系很緊，你們可以吸取我的建議，或者是我們來交流。如果你們認(rèn)為我們跟房地產(chǎn)主流的行業(yè)結(jié)合得并不是很緊，可以在一定程度上獨(dú)立。我在這個問題上，并不贊同用下＊＊業(yè)這樣一個稱謂，大家可以自己來思考。

我對房地產(chǎn)行業(yè)主流認(rèn)為，現(xiàn)在是不能等不能靠不能要。別把希望寄托在政府救市上面，因此我提出了加速資金回籠的建議。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的狀況下，等的結(jié)果就是擠壓庫存，現(xiàn)金出現(xiàn)問題。一定要有跑的意識。我們很多人不愿意承認(rèn)這樣一個現(xiàn)實(shí)，等、熬，最后熬到了冬天。周期有的時候可以把握它的規(guī)律，但是絕對不可以扭轉(zhuǎn)。

第二個策略是互利好過冬與迎春的關(guān)系。我們稱之為慢慢冬夜，學(xué)會取暖保暖，大家似乎沒有這么悲觀。第二句話就是冬天來了，春天還會遠(yuǎn)嗎。給我們一個啟示，今天我們不僅要考慮我們會不會過冬的問題，我們還要考慮未雨綢繆，迎接下一個春天。

春天在哪里？我們中國的櫥柜業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)，一定要關(guān)注基于城鄉(xiāng)一體化的新的戰(zhàn)略機(jī)遇。農(nóng)村的廣大需求現(xiàn)在也在不斷的提高。如果我們來看現(xiàn)在的四萬億的投資政策，對于農(nóng)村來說也是一個很大的蛋糕。尤其是新農(nóng)村，一些試點(diǎn)農(nóng)村土地改革的地方。因?yàn)榇蠖鄶?shù)都是以 農(nóng)村的集體面貌出現(xiàn)的。新農(nóng)村的建設(shè)可能跟以前會有明顯的區(qū)別。因此，在這種情況下，要更多的關(guān)注城鄉(xiāng)的小城鎮(zhèn)的新農(nóng)村的市場。大家可能現(xiàn)在不太屑于關(guān)注于那一塊，大家可以記住這句話，一定要記住中國整體新一輪經(jīng)濟(jì)增長的取向?？赡墁F(xiàn)在對于西方國家來說，已經(jīng)進(jìn)入到了嚴(yán)冬的環(huán)節(jié)，對于中國來講，大家都謹(jǐn)慎的看好，覺得不至于那么差。但是我覺得對于中國來講，當(dāng)務(wù)之急，當(dāng)前中央政府政策做的是救市，但是長久來看，中國結(jié)構(gòu)調(diào)整的所有條件都已經(jīng)具備了，那就是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的市場正在發(fā)生變革。大家一定要把農(nóng)村的城鄉(xiāng)一體化的市場注意起來。

如果說今天我的演講想給大家?guī)硪恍┯袃r值的東西。我覺得我不是告訴大家是不是冬天，是不是周期，而是要告訴大家一個信號，一定要關(guān)注十七屆三中全會以后，中國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展會有什么變革。謝謝大家！

【主持人】：我們現(xiàn)在還有一點(diǎn)時間，如果臺下有哪位想跟王博士現(xiàn)場交流的話，可以舉手。

【提問】：我們在全國有18個省，400多家店，今年比去年增加了400多個店。十七屆三中全會以后，我們著手在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立櫥柜銷售店，我們的效果不錯，還挺掙錢。非常感謝你的提示，你對我們有什么好的建議。我們十年前開始做中低檔市場。在北京我們現(xiàn)在有九家店，也是只進(jìn)二類市場，在二類市場做，做銷售前三名。我想問我們之后應(yīng)該怎么經(jīng)營？

【王宏新】：謝謝你印證了我對于一個不熟悉行業(yè)的判斷可能是正確的。我剛才聽了你的介紹，我也非常感興趣。我剛才沒有敢大提，因?yàn)槲覍δ銈冃袠I(yè)不了解。一說到農(nóng)村我們要先說定位。定位于農(nóng)村的中低端的產(chǎn)品是非常適宜的，需求一定要適應(yīng)客戶的需要和客戶的消費(fèi)層次。如果說要給你提供建議，我可能提供的建議就是，剛才提到了一個數(shù)字，22，三大城市群，珠三角、長三角、環(huán)渤海，還有19個城鎮(zhèn)群，我們下一個到2012年內(nèi)，中國要發(fā)展人口保障區(qū)域，適宜于人居的空間布局，以后我們中國的人口將大規(guī)模的聚集到這22個功能區(qū)里面。不大在不適宜人居的地方上聚集。比如說地震帶上絕對不能住人。我們在區(qū)位選擇上要迎合國家的戰(zhàn)略部署。這幾年里面很少有人關(guān)注 土地利用規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃主題功能區(qū)劃。這些都可能會影響未來企業(yè)的布局，我們在經(jīng)濟(jì)學(xué)和地理學(xué)里面專門有人研究經(jīng)濟(jì)地理學(xué)，就研究企業(yè)的區(qū)位布局，今天我們研究得最多的就是國外的跨國公司如何布局的，很少有研究中國的企業(yè)是如何布局的。既然你們定位在中低的層次和廣大的農(nóng)村，我覺得可以適度的把這個和小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略和你們布點(diǎn)結(jié)合起來。這幾年大家感覺到很大的發(fā)展空間，大家都可以賺錢。但是未來的賺錢市場，如果打開農(nóng)村市場，從我對農(nóng)村土地的研究來講，過去十年里面，城市土地有多亂，農(nóng)村可能走這樣一條路，假如說我們政府監(jiān)管不到位的話。城市不好賺錢的時候，農(nóng)村可能比較好賺，但是它的利潤率有沒有城市那么高？都需要進(jìn)一步量化研究。別管怎么說，我覺得是一個很好的市場。因此，只給你一個建議，就是在區(qū)域布點(diǎn)上能夠做好是最好的。

【提問】：我不是很關(guān)心房價的漲與跌，但是我們很關(guān)心房地產(chǎn)的交易量。你能否大概預(yù)測一下未來幾年或者未來幾個月房地產(chǎn)的交易量會有多大的變化？

【王宏新】：這幾年來我一直避免的就是做這樣的預(yù)測，因?yàn)橐磺卸荚诓淮_定中。比如說我們從來沒有想到今年年初會有雪災(zāi)，也沒有想到五月份會有地震，也沒有想到下半年全球金融危機(jī)會爆發(fā)。如果讓我預(yù)測，我一定是建立在今年掌握信息量的基礎(chǔ)上。我前一段剛做了一個大型的課題。我給大家分享的都是我通過這三個多月帶領(lǐng)一個團(tuán)隊(duì)，在一定數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上研究的。世界上所有國家，越是發(fā)達(dá)的國家，越是發(fā)達(dá)的城市，房地產(chǎn)周期性的表現(xiàn)越明顯，恰恰中國以前因?yàn)閺膩頉]有房地產(chǎn)市場，土地從來沒有進(jìn)入市場。以前老百姓有錢從來沒有釋放，造成了過去十年的房地產(chǎn)大漲。大家可以看到那個圖上，2007年10月份我們已經(jīng)拐下來了，拐到什么時候是一個底。就像股市一樣，從5千多點(diǎn)掉到了1700、1800。每一道防線都是大家心里的底線。前兩天一個開發(fā)商跟我說，三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)邊上某一個價格已經(jīng)到底了。我說到底的底線是什么？他說開發(fā)商已經(jīng)把價錢降到很低了，如果再低，開發(fā)商就要虧欠了。我說你的底線是以開發(fā)商的盈利為基礎(chǔ)，但是市場的規(guī)律不會以開發(fā)商的盈利為標(biāo)準(zhǔn)。市場的發(fā)展一定是伴隨著開發(fā)商的倒閉、項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手以及爛尾樓的處理。全球任何一個國家，只要房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，一定會有爛尾樓，93、94年我們經(jīng)歷過了一次。最近我看所有的在建的項(xiàng)目很難受，蓋吧，出來的是爛尾樓，如果不蓋，沒有新一輪的機(jī)會，你也很難受。無論建或者不建，只要需求上不來，什么都成問題。目前來看，所有市場的變化是取決于市場經(jīng)濟(jì)基本面的變化。國外經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)都在不確定性中，老百姓把錢袋捂得緊緊的，人保部已經(jīng)說了，明年的失業(yè)率肯定是上升的。我們已經(jīng)調(diào)低了我們經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期。在這種面沒有好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)面不會有好轉(zhuǎn)，我不會告訴你一個量，我會告訴你一個指標(biāo)，我們看宏觀面，如果大家的信心指數(shù)提升了，全球或者中國的面表現(xiàn)出來好的一面，比如說投資的效應(yīng)。怎么也得一年半到兩年以后才會顯現(xiàn)。

 

 

 

 

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