多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，特別是具有一定知名度商圈的商業(yè)項(xiàng)目，前期并沒有考慮定位的問題，開發(fā)商僅以快速銷售開發(fā)的商鋪為目的。不管三七二十一，先把整個(gè)項(xiàng)目的初步設(shè)想規(guī)劃一下，就開始向客戶吹起投資預(yù)期。到最后，項(xiàng)目經(jīng)營出現(xiàn)問題，那么鋪?zhàn)硬坏I不出去，而且會(huì)讓一部分沖動(dòng)者大吃一驚。
    正因?yàn)?，旁著商圈既有的老字?hào)知名度，而不愿意花太多的精力去規(guī)劃和設(shè)想修建起來的商業(yè)樓盤最終改如何實(shí)現(xiàn)投資的利益，因此，在招商過程中，很容易就出現(xiàn)了招商困難的現(xiàn)象。
    目前，大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目，由于建前定位不清晰，建中招商對(duì)象不清晰，建后運(yùn)作思路不清晰，整個(gè)過程都是憑一種對(duì)老商圈盲目崇拜的心情去開發(fā)項(xiàng)目。即使前期順利，那么中期也逃不脫利害，即使前、中期一切正常，后期的時(shí)候，也會(huì)遇到不少麻煩。環(huán)環(huán)相扣的定位問題，不僅直接決定了項(xiàng)目的可行性，同時(shí)也決定了項(xiàng)目能否發(fā)展的概率有多大。
    定位問題，之所以是商業(yè)運(yùn)作的根本，主要有以下幾個(gè)方面的原因：
    一、定位關(guān)系到商業(yè)開發(fā)商給投資商的回報(bào)承諾。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式基本有兩種：一種是自建自營；一種是自建他營。對(duì)前者來說，也不存在投資預(yù)期的問題，因?yàn)樗粻可娴戒N售的問題，相當(dāng)于是自投自營，自己承擔(dān)盈虧風(fēng)險(xiǎn)。而自建他營的商業(yè)項(xiàng)目，不僅牽涉到給投資者的回報(bào)問題，而且也牽涉到后期經(jīng)營給商家回報(bào)的問題。這樣兩方面的回報(bào)，對(duì)整體商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作來說，難度和風(fēng)險(xiǎn)是增加了很多。在項(xiàng)目前期修建規(guī)劃定位和后期經(jīng)營定位方面，兩者不能夠很好結(jié)合考慮，那么就很難對(duì)幾方利益得到有效的回報(bào)承諾。
    二、定位關(guān)系到整體項(xiàng)目招商的難易程度。應(yīng)該說，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營狀況不很理想的前提下，加之市場競爭的飽和度，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有可能在前期銷售過程中很順利，但是面對(duì)整體招商經(jīng)營的環(huán)節(jié)時(shí)，就很難做到盡善盡美。不是招而不來，就是招不滿場，既破壞了項(xiàng)目整體經(jīng)營的既定設(shè)想，同時(shí)由于招商不利，拖延時(shí)間太久，也會(huì)導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng)目悄無聲息地流產(chǎn)，形成爛尾樓。
    定位清晰，給商家和投資者的信心也就很足，假若定位混亂不清，那么在后期經(jīng)營過程中，也不會(huì)有一個(gè)清晰的章法，最終也會(huì)使項(xiàng)目招商產(chǎn)生麻煩。
    三、定位關(guān)系到項(xiàng)目的整體營銷宣傳包裝推廣。項(xiàng)目定位在前期沒有一個(gè)明確的方向和目標(biāo)，在做下一步的項(xiàng)目推廣和品牌包裝方面將會(huì)產(chǎn)生一系列不可預(yù)計(jì)的失誤，導(dǎo)致宣傳和推廣方向稀里糊涂，沒有主次，沒有特點(diǎn)，更不可能形成品牌。
    很多商業(yè)項(xiàng)目在宣傳過程中，顯得混亂不堪，就是因?yàn)閳?zhí)行者對(duì)高層決策者的決策顯得很難把握，每個(gè)人說一個(gè)說法，每個(gè)人做一個(gè)指示，最終就會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行者左聽右聽，最后讓自己也無從判斷，到底該聽哪一個(gè)的，到底怎樣包裝才可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目更好的發(fā)展。久而久之，最終一個(gè)項(xiàng)目給人的感覺就不倫不類，只能等待慢慢的死掉。
    四、定位不是拍腦袋的事情，而必須要冷靜客觀。定位不是拍腦袋的決策，不是一個(gè)想法就要盲目上馬的問題，而是需要經(jīng)過多方比較和調(diào)研以后，切實(shí)分析項(xiàng)目可行性之后的理性決策。消費(fèi)者容易沖動(dòng)，是為了便宜，投資商容易沖動(dòng)，是為了利益。在沖動(dòng)行為不能冷靜的情況下，任何決策行為都是危險(xiǎn)的。因?yàn)?，它是“腦袋效應(yīng)”的惡果，而不是一條明晰的經(jīng)營路子。
    很多項(xiàng)目死在定位上，就是因?yàn)闆Q策者太多的熱化反應(yīng)，導(dǎo)致了思維不能夠冷靜，客觀一點(diǎn)去考慮客觀的環(huán)境和項(xiàng)目發(fā)展的可行性，就憑一股熱氣做了起來，趕鴨子上架，最后想撤都剎不住車，要么粉身碎骨，要么就是調(diào)整思維，血拼一條路子出來。
    五、定位合適，會(huì)減少一大筆不必要的費(fèi)用開支。合適充分的前期準(zhǔn)備，不僅讓項(xiàng)目整體方向明確，而且可以節(jié)約投資商大部分必不要開支的經(jīng)費(fèi)。一個(gè)項(xiàng)目能夠在發(fā)展過程中，防微杜漸，謹(jǐn)慎行事，那么后期的回頭路就少走一些；假若前期粗枝大葉，盲目立項(xiàng)上馬，那么后期的彎路多了，再從新調(diào)整就顯得有點(diǎn)既浪費(fèi)金錢又浪費(fèi)人力、物力。
    不論是從項(xiàng)目的從新方向調(diào)整、人員配置、部門設(shè)置、項(xiàng)目整改方面、整體宣傳推廣方面都會(huì)產(chǎn)生非常麻煩的經(jīng)費(fèi)投入，這對(duì)一個(gè)剛上市的新市場來說，更是顯得繁瑣復(fù)雜，一旦，信心與激情受到打擊，那么項(xiàng)目整體的運(yùn)作就會(huì)瀕臨崩潰的邊緣。