2012年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的軌跡雖難精確預(yù)測(cè)，但樓市調(diào)控方向基本確定：“調(diào)結(jié)構(gòu)“將延續(xù)，繼續(xù)為宏觀經(jīng)濟(jì)“減負(fù)“。如果眼光稍微長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，我們可能需要進(jìn)一步思考：當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化“后，房地產(chǎn)行業(yè)如何逐漸“去政策化“？

樓市變局仍在醞釀

2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

政策基調(diào)一錘定音，打破了樓市博弈甲方的幻想，穩(wěn)定了乙方的預(yù)期。釋放出的信號(hào)表明，各調(diào)控部門的政策措施也將穩(wěn)中求進(jìn)，沒有太大懸念。

北京等地方政府已明確，將繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策。在過去的一年，樓市限購(gòu)措施從北京、上海、天津等一線城市開始，逐漸向幾乎所有省會(huì)城市及計(jì)劃單列市波及，最終蔓延至二、三線城市。全國(guó)共有近50個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)措施，并組成樓市調(diào)控的核心政策。

限購(gòu)措施對(duì)北上廣深等一線城市的樓市調(diào)控收效甚為明顯，從成交量到房?jī)r(jià)均有顯著影響。在具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京樓市，11月新建住宅價(jià)格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來的新低。而作為經(jīng)濟(jì)手段的房產(chǎn)稅被業(yè)內(nèi)人士寄予更大的期望，有望實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中求進(jìn)“，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確，在對(duì)重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后，將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，最近以北京、武漢等為代表的城市，修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別而做準(zhǔn)備。社科院在其發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中則建議說，房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五“期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣，宜從量從價(jià)綜合征收，并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。

從行政措施到經(jīng)濟(jì)手段，綜合立體的樓市調(diào)控政策效應(yīng)持續(xù)累積，變局正在醞釀。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年11月份，全國(guó)商品房銷售面積下降1.7%，銷售額當(dāng)月也下降1.2%。同時(shí)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有49個(gè)，首次超過一半。

樓市“調(diào)結(jié)構(gòu)“深化

投機(jī)投資的盛行，一度令得樓市走到了瘋狂與風(fēng)險(xiǎn)的邊緣，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的“不可承受之重“，甚至業(yè)界還有樓市綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。

在遏制投機(jī)投資需求及房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭、調(diào)控政策取得初步成效之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未鳴金收兵，而是著力于鞏固調(diào)控既有成果，明確提出“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸“。中國(guó)經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化“還將繼續(xù)推進(jìn)，樓市調(diào)控帶來的轉(zhuǎn)型陣痛也將繼續(xù)甚至加重。

從目前來看，“去房地產(chǎn)化“的前景還是比較樂觀的。其中內(nèi)在的邏輯，是樓市調(diào)控并非只是打壓房地產(chǎn)，而是致力于房地產(chǎn)的“調(diào)結(jié)構(gòu)“。解除“綁架“宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，房地產(chǎn)將繼續(xù)為宏觀經(jīng)濟(jì)“減負(fù)“。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心舉行第三十期“經(jīng)濟(jì)每月談“上介紹說，房地產(chǎn)投資前11個(gè)月的數(shù)據(jù)是55000億元，全年的房地產(chǎn)投資將大大高于去年的48000億元。這意味著，盡管遭遇史上最嚴(yán)的調(diào)控，2011年房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資的拉動(dòng)將達(dá)到歷史上的最高點(diǎn)。

事實(shí)上，“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給“，亦是中央提出的政策目標(biāo)，與此同時(shí)，保障性住房建設(shè)仍是未來的重點(diǎn)。

根據(jù)規(guī)劃，“十二五“期間我國(guó)要建設(shè)3600萬套保障房。在2011年的1000萬套開工建設(shè)之后，2012年將新開工700多萬套。住建部政策研究中心主任秦虹對(duì)此解釋說，2012年新開工數(shù)量雖然少了，但是實(shí)際在建工程量巨大，建設(shè)資金的實(shí)際投入也將超過2011年。

據(jù)介紹，房屋建設(shè)有2-3年左右的建設(shè)周期，根據(jù)粗略估算，2012年實(shí)際在建工程量有1800萬套左右，這包括2009年新開工的部分項(xiàng)目到明年就要竣工，2011年新開工的1000萬套絕大多數(shù)到明年還要在建。

她還表示，2011年開工建設(shè)1000萬套保障房，釋放出的政策信號(hào)十分充分，對(duì)改變市場(chǎng)預(yù)期已產(chǎn)生了積極作用，大大減緩了中低收入家庭面對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的恐慌心理。因此，目前也有條件放緩保障房的開發(fā)節(jié)奏。

投資機(jī)會(huì)此消彼長(zhǎng)

樓市“調(diào)結(jié)構(gòu)“除了行業(yè)自身的陣痛，還會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來不確定的影響。那么，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表的資本市場(chǎng)，以及作為資本市場(chǎng)權(quán)重板塊的房地產(chǎn)股自身，投資機(jī)會(huì)何在?

綜合行業(yè)分析師的判斷分析，他們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)資本市場(chǎng)的影響整體偏中性，投資機(jī)會(huì)則是此消彼長(zhǎng)。而從長(zhǎng)期來看，對(duì)于資本市場(chǎng)顯然是利好。

以“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式“為主要內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，是我國(guó)“十二五“期間宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大方向，以出口和投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式需要轉(zhuǎn)變，投資和消費(fèi)的失衡關(guān)系需要轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)主動(dòng)和先行調(diào)整，顯然有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

即使是在房地產(chǎn)行業(yè)“調(diào)結(jié)構(gòu)“的過程中，資本市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)也并不缺乏。

在剛剛舉行的全國(guó)住房保障工作會(huì)上，住建部代表“＊＊＊保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組“與地方政府簽訂2012年的保障性安居工程工作責(zé)任書，竣工量全面納入考核。受此消息影響，當(dāng)日保障房概念股全線走強(qiáng)，建筑建材板塊、水泥板塊以及部分地產(chǎn)股攜手大漲。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)“是調(diào)控帶來的另一個(gè)效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)包括上市房企的業(yè)績(jī)將出現(xiàn)明顯分化。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，中國(guó)前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績(jī)位居排行榜前三名。同期，房企銷售金額前十和銷售面積前十同比分別提高48%和25%。

房地產(chǎn)行業(yè)一位觀察人士表示，以高周轉(zhuǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)多元化等三種模式應(yīng)對(duì)調(diào)控取得先機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)，將因此具有比較好的投資潛力和機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，地產(chǎn)股近來早已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。在安信證券行業(yè)分析師看來，這意味著部分資金認(rèn)可當(dāng)前地產(chǎn)股的股價(jià)與其基本面相匹配，當(dāng)前地產(chǎn)股所被賦予的低估值水平已較充分地反映了其隱含基本面下滑的風(fēng)險(xiǎn)。其次，已知利空的兌現(xiàn)較充分地釋放了做空力量。

因此，他認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)之時(shí)，宏觀調(diào)控政策的緊縮程度將會(huì)降低，屆時(shí)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言或存在一定機(jī)會(huì)。此外，流動(dòng)性如果出現(xiàn)階段性明顯改善，地產(chǎn)股也會(huì)有可把握的短期機(jī)會(huì)。

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